Wanneer ontstaat een eigenwoningreserve?
De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als u uw (oude) eigen woning(en) verkoopt. Dit bedrag beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening.
Eigenwoningreserve, overwaarde of verlies?
Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning? Dan is de overwaarde (positief of negatief) uw eigenwoningreserve.
Verkocht u al eerder een woning en is toen een eigenwoningreserve ontstaan? Tel dan die eigenwoningreserve op bij de overwaarde (positief of negatief) van de huidige verkochte woning. Het resultaat is de nieuwe eigenwoningreserve.
Gevolgen eigenwoningreserve
Is de eigenwoningreserve negatief of hebt u geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over de volledige hypotheek of lening voor de aankoop van uw nieuwe woning.
Hebt u een positieve eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopsom van uw nieuwe woning, min de eigenwoningreserve.
Is uw eigenwoningreserve groter dan het aankoopbedrag van uw nieuwe woning? Dan houdt u na de verkoop eigenwoningreserve over. Uw eigenwoningreserve kan afnemen of komen te vervallen.
Voorbeeld
U verkocht 2 jaar geleden uw woning met een overwaarde van € 25.000. Nu verkoopt u weer een woning, ditmaal met een overwaarde van € 15.000. Uw nieuwe eigenwoningreserve is dan € 40.000.
De woning die u vervolgens koopt kost € 200.000. Leent u € 200.000? Dan is de rente over € 160.000 (€ 200.000 - € 40.000) aftrekbaar in box 1 (werk en woning). Over € 40.000 mag u geen rente aftrekken. Dit bedrag geeft u aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen).
Let op!
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Verlaat u met uw fiscale partner de woning waarin u samen woonde en koopt u samen een andere woning in een gewijzigde eigendomsverhouding? Houd dan rekening met elkaars eigenwoningreserve.
Zie ook: U hebt een fiscale partner
Let op!
Koopt u samen met uw fiscale partner een woning in de eigendomsverhouding 50%-50%, en gaat u ook gezamenlijk de schulden aan? En heeft 1 van u of hebt u beiden een eigenwoningreserve? Dan kunt u door de persoonlijke toepassing van de eigenwoningreserve te maken krijgen met een beperking van de (hypotheek-)renteaftrek. In dat geval mag u gezamenlijk rekening houden met de eigenwoningreserve, en hoeft dat niet voor ieder persoonlijk.
Zie ook: Afname eigen woningreserve