Restschuld bij verkoop van uw eigen woning
Verkocht u na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari 2018 uw woning die uw hoofdverblijf was? En is de verkoopprijs lager dan uw eigenwoningschuld en de verkoopkosten? Dan hebt u een restschuld. U mag voor die restschuld nog maximaal 15 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken. U bent niet verplicht de restschuld af te lossen.
Wat is een restschuld eigen woning?
U hebt een restschuld voor uw eigen woning als uw eigenwoningschuld (het bedrag waarover u rente mag aftrekken) hoger is dan de verkoopprijs van de woning, na aftrek van de verkoopkosten. Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld makelaarskosten en de kosten voor het verplichte energielabel.
Let op!
Het is mogelijk dat u een restschuld hebt, maar deze fiscaal gezien niet als restschuld telt.
Hoe bereken ik mijn restschuld?
U berekent de restschuld als volgt:
- Trek de verkoopkosten af van de verkoopprijs van uw woning. De uitkomst is uw netto-opbrengst.
- Trek deze netto-opbrengst af van de eigenwoningschuld van de verkochte woning. Is de uitkomst een positief bedrag? Dan is dat uw restschuld.
Situaties gelijk aan verkoop
De regels voor de eigen woning eindigen bij overdacht van de eigen woning. Meestal is dat door verkoop. Maar het kan ook op andere manieren. Bijvoorbeeld als u de woning aan een ander schenkt. Deze situaties stellen wij gelijk aan verkoop. U kunt in dat geval ook een restschuld overhouden.
Berekening bij een situatie gelijk aan verkoop
Let op!
Het gaat hier om situaties na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari 2018.
Voorbeeld
U hebt in december 2012 uw eigen woning verlaten en deze te koop gezet. In 2016 hebt u deze woning nog steeds niet verkocht. U mag tot 31 december 2016 de betaalde rente aftrekken. De woning en schuld moet u vanaf 1 januari 2020 in box 3 opgeven.
U hebt een eigenwoningschuld van € 250.000. De waarde in het economisch verkeer van de woning is € 235.000. U hebt nu een restschuld van € 15.000.
De rente die u betaalt over de restschuld mag u in box 1 maximaal 15 jaar aftrekken. De waarde van de woning van € 235.000 geeft u aan in box 3. De schuld in box 3 geeft u ook aan voor een bedrag van € 235.000 (€ 250.000 - € 15.000). De rente die u betaalt over het deel van de schuld in box 3 mag u niet aftrekken.
Hoe vult u de restschuld in uw belastingaangifte in?
In de aangifte vult u de betaalde rente en kosten voor de restschuld in bij de rubriek: restschuld vroegere eigen woning.
Checklist
In de checklist staat wat u nodig hebt om uw belastingaangifte in te vullen.