Wanneer wordt uw eigenwoningreserve lager?
De eigenwoningreserve beïnvloedt de hoogte van de hypotheek of lening waarover u rente mag aftrekken. De eigenwoningreserve neemt af als u:
- een andere eigen woning koopt
- kosten maakt voor onderhoud of een verbouwing van uw woning
- rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkoopt
- verlies lijdt als u uw woning verkoopt (negatieve overwaarde)
- een boete moet betalen als een koopovereenkomst ontbonden moet worden
Dit geldt alleen als u van plan was om de woning te gebruiken als eigen woning en de aankoop niet doorging vanwege omstandigheden die bij de ondertekening van de overeenkomst niet te voorzien waren.
Voorbeeld
U hebt een eigenwoningreserve van € 35.000. U gaat voor € 15.000 verbouwen. U berekent de nieuwe eigenwoningreserve als volgt:
Oude eigenwoningreserve € 35.000
Af: € 15.000
-----------------------------------------------
Nieuwe eigenwoningreserve € 20.000
Sluit u voor de verbouwing van € 15.000 een lening af? Dan is de rente die u betaalt voor deze lening niet aftrekbaar. Deze lening hoort niet bij uw eigenwoningschuld omdat de lening lager is dan de eigenwoningreserve. U geeft dit bedrag aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen).
Let op!
Kopen u en uw fiscale partner samen een eigen woning, en bent u daarvoor gezamenlijk een schuld aangegaan? En hebt u en/of uw partner nog een eigenwoningreserve? Dan mag u gezamenlijk rekening houden met de eigenwoningreserve. Hebt u en/of uw partner daarnaast nog een lening waarvoor de aflossingsverplichting niet geldt , dan mag u ook met deze aflossingsvrije lening gezamenlijk rekening houden.
Voorbeeld
Aankoopprijs eigen woning: € 250.000 (eigendomsverhouding 50% -50%)
Eigenwoningreserve van de partner: € 50.000
Gezamenlijke eigenwoningschuld: € 200.000
Houdt u gezamenlijk rekening met de eigenwoningreserve van uw partner, dan is zowel van u als van uw partner de rente van deze eigenwoningschuld aftrekbaar. Voor u en uw partner individueel geldt dan:
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Eigenwoningreserve: € 25.000
Eigenwoningschuld: € 100.000
De eigenwoningreserve is nu voor 50% op u overgegaan. Verandert uw situatie, bijvoorbeeld bij een echtscheiding, dan heeft dit gevolgen. U moet er dan rekening mee houden dat u eerder te maken krijgt met de gevolgen van een eigenwoningreserve als u daarna weer opnieuw een eigen woning koopt.
Houdt u niet gezamenlijk rekening met de eigenwoningreserve van uw partner, dan kan dit betekenen dat uw partner minder rente voor de eigen woning in aftrek kan brengen.
In het gegeven voorbeeld mag uw partner dan maar over € 75.000 de rente aftrekken en u over € 100.000. Over € 25.000 aan eigenwoningschuld is de rente dan niet aftrekbaar.
U kunt ook gezamenlijk een eigenwoningschuld aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek-) renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve.
Aflossingsvrije lening
Uw partner heeft daarnaast bijvoorbeeld nog een lening van € 100.000 waarvoor de aflossingsverplichting niet geldt (bestaande eigenwoningschuld). In 2018 heeft uw partner al 7 jaar renteaftrek gehad en een resterende aftrektermijn van 23 jaar. Dan mag u ook met deze aflossingsvrije lening gezamenlijk rekening houden. De aflossingsvrije lening gaat dan voor 50% over naar u. Ook de restduur van de termijn van renteaftrek gaat dan over naar u.
U koopt samen met uw fiscale partner een eigen woning van € 250.000 en gaat daarvoor een gezamenlijke eigenwoningschuld aan. De nieuwe eigen woning wordt gefinancierd met:
Aflossingsvrije lening: € 100.000
Annuïtaire lening: € 100.000
Eigen vermogen van uw partner: € 50.000
Bij het niet gezamenlijk rekening houden met de bestaande eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve:
Uzelf
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Aflossingsvrije lening: € 50.000
Annuïtaire lening: € 50.000
Renteaftrek over € 50.000 omdat uw lening voor € 50.000 niet aan de aflossingsverplichting voldoet.
Uw partner
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Aflossingsvrije lening: € 50.000
Annuïtaire lening: € 50.000
Eigenwoningreserve: € 50.000
Renteaftrek over € 75.000 omdat uw partner rekening moet houden met de eigenwoningreserve.
Bij het gezamenlijk rekening houden met de bestaande eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve:
Uzelf
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Aflossingsvrije lening: € 50.000 (de aflossingsvrije lening is voor 50% naar u overgegaan)
Annuïtaire lening: € 50.000
Eigenwoningreserve: € 25.000
Renteaftrek over € 100.000
Uw partner
Aflossingsvrije lening: € 50.000
Annuïtaire lening: € 50.000
Eigenwoningreserve: € 25.000
Renteaftrek over € 100.000
Hoe vult u de aangifte in?
Hoe vult u de aangifte in als u (met uw fiscale partner) volgens bovenstaand voorbeeld juist wel of juist niet gezamenlijk rekening houdt met de eigenwoningreserve en de aflossingsvrije lening van uw partner.
Wel gezamenlijk rekening houden
Hebt u of uw partner deze overwaarde helemaal gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van een andere woning (hoofdverblijf)? Beantwoord dan met 'Ja'.
U merkt het gehele bedrag van de aflossingsvrije lening aan als lening voor het hoofdverblijf.
Niet gezamenlijk rekening houden
Hebt u of uw partner deze overwaarde helemaal gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van een andere woning (hoofdverblijf)? Beantwoord dan met 'Nee'.
Uw partner heeft voor € 25.000 geen renteaftrek en moet kiezen of dit bedrag bestaat uit de annuïtaire lening of de aflossingsvrije lening is. Uw partner kiest er bijvoorbeeld voor om van de annuïtaire lening van € 50.000 een bedrag van € 25.000 aan box 3 (overige) toe te rekenen. De aflossingsvrije lening van € 50.000 en het resterende bedrag van € 25.000 van de annuïtaire lening valt dan in box 1 (hoofdverblijf). Uzelf hebt geen keuze, want vanwege de aflossingsverplichting valt de annuïtaire lening van € 50.000 in box 1 (hoofdverblijf) en valt uw aflossingsvrije lening van € 50.000 in box 3 (andere).
De aflossing op de annuïtaire lening wordt daardoor voor een kwart (25.000/100.000) toegerekend aan box 3. De rente die toerekenbaar is aan de aflossingsvrije lening/annuïtaire lening in box 1 (eigenwoningschuld) is aftrekbaar. De rente die toerekenbaar is aan de aflossingsvrije lening/annuïtaire lening in box 3, is niet aftrekbaar.
| Totaal | Deel voor hoofdverblijf |
Deel voor andere |
|
|---|---|---|---|
| Schuld per 1 januari | € 200.000 | € 125.000 | € 75.000 |
| Schuld per 31 december | € 195.000 (€ 5.000 aflossing) |
€ 121.250 | € 73.750 |
Let op!
Koopt u samen met uw fiscale partner een woning in de eigendomsverhouding 50%-50%, en gaat u ook gezamenlijk de schulden aan? En heeft 1 van u of hebt u beiden een eigenwoningreserve? Dan kunt u bij door de persoonlijke toepassing van de eigenwoningreserve te maken krijgen met een beperking van de (hypotheek-)renteaftrek. In dat geval mag u gezamenlijk rekening houden met de eigenwoningreserve, en hoeft dat niet voor ieder persoonlijk.