Nieuwe woning en nog geen eigenwoningreserve uit eerdere verkoop

Voorbeeld

U verkoopt uw woning voor € 150.000 met € 5.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld van deze woning is op dat moment € 110.000. U hebt geen eigenwoningreserve opgebouwd door een eerdere verkoop.

U koopt een andere woning voor € 300.000 met € 30.000 aan aankoopkosten. U hebt € 8.500 financieringskosten. U sluit een hypotheek of lening af van € 350.000 tegen 5% rente. U betaalt dan € 17.500 per jaar rente voor die lening.

Eigenwoningreserve

Omdat u nog geen eigenwoningreserve had, bestaat uw eigenwoningreserve uit de overwaarde van de verkochte woning. Die berekent u als volgt: verkoopprijs - verkoopkosten - eigenwoningschuld. In cijfers: € 150.000 - € 5.000 - € 110.000 = € 35.000.

Eigenwoningschuld

De nieuwe eigenwoningschuld wordt: aankoopprijs + aankoopkosten - eigenwoningreserve. In cijfers: € 300.000 + € 30.000 - € 35.000 = € 295.000.

U verhoogt de eigenwoningschuld met dat deel van de meegefinancierde financieringskosten dat in box 1 (werk en woning) valt. De berekening hiervoor is: meegefinancierde financieringskosten x (eigenwoningschuld : totale hypotheek). In cijfers is dat: € 8.500 x (€ 295.000 : € 350.000) = € 7.165.

De eigenwoningschuld is nu: € 295.000 + € 7.165 = € 302.165.

Aftrekbare rente

U gebruikt de hele eigenwoningreserve voor uw nieuwe woning. De stand van de eigenwoningreserve is daarom € 0. U mag rente aftrekken over een hypotheek of lening van € 302.165. Dat is dan € 302.165 x 5% = € 15.109.

Niet aftrekbare rente

Alles wat u meer hebt geleend dan de (nieuwe) eigenwoningschuld, geeft u aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen). Hier is dat: € 350.000 - € 302.165 = € 47.835. De rente over dat deel mag u niet aftrekken.