Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.

Ga direct naar: hoofdnavigatie, subnavigatie, service menu, zoeken

10 Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning

10.1 U hebt een eigen woning of een restschuld vroegere eigen woning

Als u een huis koopt waarin u gaat wonen, heeft dat gevolgen voor uw belasting. Er hoort dan een bedrag bij uw inkomen in box 1: het eigenwoningforfait. In bepaalde gevallen moet u ook andere inkomsten uit uw eigen woning aangeven. Daartegen staat dat u daarvan bijvoorbeeld de (hypotheek)rente mag aftrekken en dat u recht hebt op aftrek van bepaalde eenmalige kosten.

Bent u eigenaar geworden van een eigen woning zonder dit te kopen? Bijvoorbeeld als gevolg van een erfenis, een schenking, of omdat uw tweede huis uw hoofdverblijf is geworden? Dan gelden in een aantal situaties dezelfde regels als bij het kopen van een woning.

Ook als u uw huis verkoopt, heeft dit gevolgen voor uw belasting. Het bedrag van uw eigenwoningschuld en de (hypotheek)renteaftrek verandert. Als u de woning verkoopt met overwaarde, moet u daarmee rekening houden als u een nieuwe woning koopt. Hebt u na verkoop van eigen woning een restschuld? Dan mag u de rente en de kosten van deze restschuld maximaal 15 jaar na de verkoopdatum aftrekken.

In dit hoofdstuk leest u wat een eigen woning is, welke inkomsten u moet aangeven in uw aangifte en welke kosten u mag aftrekken. Ook leggen wij uit wat wij bedoelen met de eigenwoningschuld, wat de voorwaarden zijn voor (hypotheek)renteaftrek en welke bijzondere situaties er van toepassing kunnen zijn.

U woont buiten Nederland

Bent u kwalificerend buitenlands belastingplichtige? Dan gaat het om uw eigen woning buiten Nederland en uw (tijdelijk leegstaande) eigen woning in Nederland.

Bent u geen kwalificerend buitenlands belastingplichtige? Dan gaat het om uw (tijdelijke leegstaande) eigen woning in Nederland.

Naar boven

10.1.1 Wat is een eigen woning?

Wij noemen een woning uw eigen woning als u voldoet aan de volgende 2 voorwaarden:

U bent of uw fiscale partner is eigenaar van de woning of u bent samen eigenaar van de woning.
Onder 'eigendom' valt ook:
- een woning die is gebouwd op erfpachtgrond en waarvoor de waardeverandering, bijvoorbeeld bij verkoop, voor 50% of meer voor uw rekening komt
- een woning die uw eigendom is vanwege een recht van opstal op de grond
- het lidmaatschap van een coöperatieve flatvereniging
- het recht van vruchtgebruik van de woning, een recht van bewoning of een recht van gebruik dat u hebt geërfd
  U moet dan wel de voordelen, de kosten en de lasten van de woning hebben.
De woning is uw hoofdverblijf.
Het gaat dus niet om een vakantiewoning of een verhuurd pand. Soms valt een eigen woning die tijdelijk niet uw hoofdverblijf is toch onder de eigenwoningregeling. Bijvoorbeeld als u een andere woning koopt en daar niet meteen in gaat wonen. Zie 'Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning'.

U en uw eventuele fiscale partner kunnen maar 1 woning als hoofdverblijf hebben.

Een woning die aan deze voorwaarden voldoen valt onder de 'eigenwoningregeling'. Dit betekent dat het eigenwoningforfait hoort bij uw inkomen in box en dat u de (hypotheek)rente mag aftrekken. Zie 'U voldoet aan de voorwaarden: uw woning is een eigen woning'.

Is een koopwoning geen eigen woning? Bijvoorbeeld omdat het niet uw hoofdverblijf is? Dan horen de waarde van deze woning en de bijbehorende schuld bij uw bezittingen en schulden in box 3. Zie het hoofdstuk 'Bezittingen en schulden (box 3)'.

Let op!

Onder 'woning' verstaan wij ook een woonboot of woonwagen met een vaste lig- of standplaats.

Aanhorigheid bij de eigen woning

Een bijgebouw of stuk grond kan ook bij uw eigen woning horen. Wij noemen dit een aanhorigheid. Een aanhorigheid voldoet aan de volgende 3 voorwaarden:

de aanhorigheid hoort bij de eigen woning
de aanhorigheid is in gebruik bij de woning
de aanhorigheid is dienstbaar aan de eigen woning

Hoort een aanhorigheid bij uw eigen woning? Dan telt voor het bepalen van het eigenwoningforfait ook de WOZ-waarde van de aanhorigheid mee.

Naar boven

10.1.2 U bent eigenaar van de woning

Wij noemen een woning uw eigen woning als u eigenaar bent van een eigen woning.

Bent u de enige eigenaar van een eigen woning? En hebt u geen fiscale partner? Dan hoort het volledige deel van het eigenwoningforfait bij uw inkomen in box 1 en mag u het volledige deel van de aftrekbare kosten voor uw eigen woning aftrekken.

Hebt u een fiscale partner? En bent u samen eigenaar van de eigen woning? Dan gaat het om het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten van u en uw fiscale partner samen. Het saldo van de inkomsten en aftrekbare kosten voor uw eigen woning mag u verdelen, als het totaal maar 100% is.

Bent u niet de enige eigenaar, maar hebt u wel voor minstens de helft het eigendom van de woning? En hebt u geen fiscale partner? Dan hoort alleen uw eigen deel van het eigenwoningforfait bij uw inkomen in box 1. U mag de (hypotheek)rente aftrekken over uw deel van de eigenwoningschuld en maximaal dat deel van de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming voor uw eigen woning.

Bent u voor minder dan de helft eigenaar van de woning? Of bent u samen met uw fiscale partner voor minder dan de helft eigenaar van de woning? Dan hebt u ook voor minder dan de helft belang bij de waardeverandering van die woning. De woning valt dan niet onder de eigenwoningregeling. De waarde van deze woning en de bijbehorende schuld horen bij uw bezittingen en schulden in box 3.

Ook als bij de koop van de woning of later wordt geregeld dat uw belang bij de waardeverandering minder is dan de helft, valt de woning niet onder de eigenwoningregeling. Dat is bijvoorbeeld het geval als u bij verkoop van deze woning minder dan de helft krijgt van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs.

De woning is van meerdere eigenaren die geen fiscale partners zijn

Bent u met 1 of meer mensen eigenaar van een woning, maar bent u niet het hele jaar elkaars fiscale partner? En kiest u er niet voor om het hele jaar elkaars fiscale partner te zijn? Dan is de woning alleen een eigen woning als u samen met 1 of meerdere bewoners van de woning ten minste een belang hebt bij de waarde-ontwikkeling van 50%. Het deel van het eigenwoningforfait dat overeenkomt met uw aandeel in het eigendom van de woning hoort dan bij uw inkomen in box 1. U mag alleen de (hypotheek)rente en kosten aftrekken die horen bij uw deel van de eigenwoningschuld. Betaalt u minder dan uw aandeel? Dan mag u alleen het betaalde bedrag aftrekken.

Betaalt u periodieke bedragen voor erfpacht, opstal of beklemming? Dan moet u rekening houden met uw aandeel in het eigendom van uw woning. U mag maximaal het deel aftrekken dat overeenkomt met uw aandeel in het eigendom van de woning.

Voorbeeld

De woning is voor 75% uw eigendom en voor 25% eigendom van uw huisgenoot. De woning is het hoofdverblijf van uw beiden. U kiest er niet voor om het hele jaar elkaars fiscale partners te zijn.

Van het eigenwoningforfait van de hele woning hoort 75% bij uw inkomen in box 1. U mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken over uw deel van de eigenwoningschuld en maximaal 75% van de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming voor uw eigen woning.

Let op!

Hebt u een aandeel in het vermogen van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan is het aandeel een bezitting in box 3 (bezittingen en schulden).

U hebt als erfgenaam het vruchtgebruik van een woning

Hebt u als erfgenaam het recht van vruchtgebruik van een woning? Dan mag u de eigenwoningregeling toepassen als de erfenis binnen 2 jaar na het overlijden van de (mede-)eigenaar is afgewikkeld en u het vruchtgebruik van de woning kreeg. Is de erfenis niet binnen die periode verdeeld? Dan hoort de woning en de schuld die daarbij hoort met ingang van het overlijden in box 3 (bezittingen en schulden).

U kunt maar 1 woning als hoofverblijf hebben

Voor de eigenwoningregeling kunt u maar 1 woning als hoofdverblijf hebben. Uw hoofdverblijf is de woning waar u staat ingeschreven bij de gemeente.

Hebt u een fiscale partner? En hebben u en uw fiscale partner ieder een eigen woning? En gebruiken u en uw fiscale partner beide woningen als hoofdverblijf? Dan moet u kiezen welke van deze 2 woningen uw hoofdverblijf is voor de eigenwoningregeling. De waarde van de andere woning en de schuld die daarbij hoort, hoort in box 3 (bezittingen en schulden). Als u duurzaam gescheiden leeft, kunt u wél 2 eigen woningen hebben. Zie ‘Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning'.

Ontstaat uw fiscaal partnerschap in het jaar waarover u aangifte doet? Dan maakt u de keuze welke woning het hoofdverblijf van uw beiden wordt op de datum dat het fiscaal partnerschap ontstaat. Dit geldt ook als u kiest om het hele jaar elkaars fiscale partner te zijn.

Let op!

In sommige situaties kan een woning die tijdelijk niet uw hoofdverblijf is, toch onder de eigenwoningregeling vallen. Bijvoorbeeld als u een andere woning koopt en daar niet meteen in gaat wonen, als u bent verhuisd en uw oude woning nog niet hebt verkocht of als u bent gescheiden en uw vroegere fiscale partner nog in uw oude woning woont. Zie 'Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning'.

Naar boven

10.1.3 U voldoet aan de voorwaarden: uw woning is een eigen woning

Als uw woning een eigen woning is, geldt voor u de eigenwoningregeling. Bepaalde inkomsten uit uw eigen woning horen dan bij uw inkomen in box 1 en u mag bepaalde kosten voor een eigen woning aftrekken.

Inkomsten uit de eigen woning zijn:

het eigenwoningforfait
Doet u online aangifte? Dan berekenen wij het eigenwoningforfait voor u.
de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning
het belaste deel van de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of van een beleggingsrecht eigen woning

Aftrekbare kosten voor een eigen woning zijn:

(hypotheek)rente en financieringskosten
In een aantal situaties mag u niet alle (hypotheek)rente aftrekken.
periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

U mag alleen de (hypotheek)rente en kosten aftrekken over het bedrag van uw eigenwoningschuld. Dit is meestal de hoogte van de lening die u hebt afgesloten voor uw eigen woning. Kijk voor meer informatie bij 'Wat is een eigenwoningschuld?'.

Hebt u weinig of geen aftrekbare kosten voor uw eigen woning ? Dan hebt u misschien recht op de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. Zie 'Aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld'.

Naar boven

10.1.4 U voldoet niet aan de voorwaarden: uw woning valt in box 3

Is uw koopwoning geen eigen woning? Bijvoorbeeld omdat het niet uw hoofdverblijf is of omdat u voor minder dan 50% eigenaar bent? Dan valt deze woning niet onder de eigenwoningregeling. De waarde van deze woning en de schuld die daarbij hoort, horen bij uw bezittingen en schulden in box 3.

Naar boven

10.1.5 Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning

Soms valt een eigen woning die tijdelijk niet uw hoofdverblijf is toch onder de eigenwoningregeling. Bijvoorbeeld als u een andere woning koopt en daar niet meteen in gaat wonen. Hierdoor mag u bijvoorbeeld de (hypotheek)rente en kosten voor die woning aftrekken, ook al is die woning niet uw hoofdverblijf. U kunt maar 1 hoofdverblijf hebben, maar u kunt dus wel meerdere woningen hebben die tegelijkertijd onder de eigenwoningregeling vallen.

Het gaat om de volgende situaties:

U verhuist naar een andere woning. Uw oude woning staat leeg is nog niet verkocht.
U hebt een woning gekocht die bedoeld is als toekomstig hoofdverblijf. Deze woning staat nog leeg of is nog in aanbouw.
U gescheiden en uw vroegere fiscale partner bleef in de woning wonen.
U bent opgenomen in een Wlz-instelling (zoals een verzorgingshuis of een verpleeghuis).
U bent tijdelijk uitgezonden of overgeplaatst, waardoor uw woning leegstaat.

Naar boven

10.1.5.1 U bent verhuisd en uw oude woning staat leeg en te koop

Als u verhuist naar een andere woning, valt de oude woning nog maximaal 3 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente en kosten mag aftrekken. Tijdens de periode dat u niet in de woning woont is het eigenwoningforfait € 0. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:

De oude woning was in 2013, 2014, 2015 of 2016 uw hoofdverblijf.
U biedt de oude woning daadwerkelijk te koop aan.
De oude woning staat vanaf de verhuizing leeg en is nog niet verkocht.

U verhuurt uw oude woning die te koop staat

Bent u verhuisd en verhuurt u de woning tijdelijk terwijl de woning in de verkoop blijft? Dan valt de woning vanaf het moment van verhuur in box 3 (bezittingen en schulden). U mag dan geen (hypotheek)rente meer aftrekken.

Stopt de verhuurperiode vóór het einde van het 3e jaar nadat u de woning hebt verlaten? Dan valt de woning vanaf dat moment weer onder de eigenwoningregeling (box 1). U mag vanaf dat moment ook weer de (hypotheek)rente en kosten aftrekken.

Naar boven

10.1.5.2 Uw nieuwe woning staat nog leeg of is in aanbouw

Hebt u een woning gekocht die nog leegstaat of in aanbouw is? Dan valt de woning onder de eigenwoningregeling als u aannemelijk maakt dat deze woning in het jaar van aankoop of de komende 3 jaar uw hoofdverblijf wordt. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente en kosten mag aftrekken. Tijdens de periode dat u niet in de woning woont is het eigenwoningforfait € 0. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:

De woning staat leeg of is in aanbouw in de periode dat u er nog niet in woont.
Het is de bedoeling dat deze woning uw hoofdverblijf wordt in 2016, 2017, 2018 of 2019.

Wat is een woning in aanbouw?

Van een woning in aanbouw is sprake als de bouwwerkzaamheden zijn begonnen, zoals het heien of aanleggen van de fundering. Zijn de bouwwerkzaamheden nog niet begonnen? Dan moet u aannemelijk maken dat u concrete stappen hebt gezet die ertoe leiden dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd beginnen.

Gaat het om nieuwbouw? Dan is er sprake van een woning in aanbouw vanaf het moment van sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst.

Koopt u een bouwkavel waarop u een woning gaat bouwen? Dan valt deze meestal onder de eigenwoningregeling vanaf 6 maanden voorafgaand aan de start van deze bouwwerkzaamheden.

Als wij daarom vragen, moet u aannemelijk kunnen maken dat de woning in aanbouw in dat kalenderjaar of in 1 van de 3 daaropvolgende jaren bestemd was om uw hoofdverblijf te worden.

U zet uw nieuwe woning te koop voordat u er zelf in gaat wonen

Zet u uw nieuwe woning weer te koop voordat u er zelf in gaat wonen? Dan valt de woning toch onder de eigenwoningregeling als u voldoet aan de volgende 3 voorwaarden:

U kocht de woning om er zelf in te gaan wonen.
De nieuwe woning staat leeg te koop.
De woning in aanbouw is in 2014, 2015 of 2016 gekocht.

U gaat pas na 2019 in de woning wonen

Hebt u een woning gekocht waarin u door bijvoorbeeld een ingrijpende verbouwing pas na 2019 gaat wonen? Dan is de eigenwoningregeling niet van toepassing. De waarde van de woning en de bijbehorende schuld horen dan bij uw bezittingen en schulden in box 3 tot het moment dat u er gaat wonen. Dit geldt ook als u in het jaar van aankoop redelijkerwijs had kunnen voorzien dat de nieuwbouw of verbouwing zo veel vertraging zou oplopen, dat u er pas na 2019 in kunt wonen.

Naar boven

10.1.5.3 U bent uit elkaar en uw vroegere fiscale partner bleef in de woning wonen

Bent u uit elkaar en bent u eigenaar van een eigen woning samen met uw vroegere fiscale partner? En bleef uw vroegere fiscale partner in de woning wonen? Dan valt de woning voor maximaal 2 jaar vanaf het moment dat u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode belasting betaalt over het eigenwoningforfait voor uw eigendomsdeel van de woning. U mag in die periode alleen de betaalde (hypotheek)rente en kosten aftrekken voor uw eigendomsdeel van de woning. U moet dan wel voldoen aan de volgende 2 voorwaarden:

U was fiscale partners voordat u de woning verliet.
De woning is het hoofdverblijf van uw vroegere fiscale partner.

De periode van 2 jaar begint op de datum dat u de woning hebt verlaten. Het maakt daarbij niet uit of u direct geen fiscaal partners meer bent of nog een tijd wel fiscaal partners bent.

Na de periode van 2 jaar gaat de woning voor uw eigendomsdeel naar box 3 (bezittingen en schulden) en stopt uw (hypotheek)renteaftrek.

De woning moet het hoofdverblijf van uw vroegere partner zijn

De eigenwoningregeling geldt 2 jaar, maar alleen zolang de woning het hoofdverblijf is van uw vroegere fiscale partner. Verlaat uw vroegere fiscale partner in die periode alsnog de woning? En wordt de woning aansluitend leeg te koop gezet? Dan blijft de eigenwoningregeling gelden tot uiterlijk 3 jaar na het kalenderjaar waarin u zelf de woning verliet.

Welke bedragen geeft u aan?

Alleen het eigenwoningforfait voor uw deel van uw eigenwoningschuld hoort bij uw inkomen in box 1 en u mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken over uw deel van de eigenwoningschuld. Is de woning voor de helft van u en betaalt u alle (hypotheek)rente? Dan mag u toch maar de helft van de betaalde rente aftrekken.

Hebt u mondeling of schriftelijk afgesproken dat u de (hypotheek)rente voor uw vroegere fiscale partner betaalt als voorziening in zijn levensonderhoud? Dan mag u ook de andere helft van de door u betaalde rente aftrekken. Dit geeft u aan als 'Betaalde alimentatie of andere onderhoudsverplichtingen'.

Bent u degene die in de woning blijft wonen? Dan hoort het eigenwoningforfait voor uw deel van de eigenwoningschuld bij uw inkomen in box 1. U mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken over uw deel van de eigenwoningschuld, zelfs als u meer (hypotheek)rente betaalt dan uw deel van het eigendom in de woning. Betaalt uw vroegere fiscale partner (een deel van) de rente voor u? En is dit als gevolg van afspraken over het voorzien in uw levensonderhoud? Dan mag u dit bedrag ook meetellen bij uw aftrekbare (hypotheek)rente. U moet datzelfde bedrag ook opgeven als 'Ontvangen partneralimentatie'.

Let op!

Hebt u geen (mondelinge of schriftelijke) afspraken gemaakt over de te betalen (hypotheek)rente? Dan mag de partner die het aandeel van de ander betaalt, dit bedrag alleen aftrekken als de ander onvoldoende inkomen heeft om zijn deel van de (hypotheek)rente te betalen.

Naar boven

10.1.5.4 U bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis

Bent u opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom? Dan is uw woning niet langer uw hoofdverblijf. Uw eigen woning valt dan toch nog 2 jaar na de datum dat u werd opgenomen onder de eigenwoningregeling. In die periode hoort het eigenwoningforfait bij uw inkomen in box 1 en mag u de (hypotheek)rente en kosten blijven aftrekken.

De termijn van 2 jaar begint op het moment dat u de woning verlaat en wordt opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis. Van opname vanwege medische redenen of ouderdom is in ieder geval sprake als u een indicatiestelling hebt van het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg).

Hebt u een fiscale partner en woont hij tijdens uw opname nog in de eigen woning? Dan mag u die woning beschouwen als de eigen woning die uw hoofdverblijf was. Dit geldt ook als de opname langer duurt dan 2 jaar, maar alleen zolang u fiscale partners blijft.

Bent u getrouwd, dan blijft u fiscale partners. Bent u niet getrouwd, dan blijft u fiscale partners totdat 1 van u aangeeft dit niet meer te willen zijn óf 1 van u een andere fiscale partner krijgt.

Naar boven

10.1.5.5 U bent overgeplaatst of uitgezonden, waardoor uw woning tijdelijk leegstaat

Staat uw eigen woning leeg, omdat u tijdelijk ergens anders woont? Bijvoorbeeld omdat u tijdelijk bent uitgezonden of overgeplaatst? Dan valt uw eigen woning onder bepaalde voorwaarden toch onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente mag blijven aftrekken.

U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:

De woning was vóór uw tijdelijk verblijf elders minimaal 1 jaar uw eigen woning en uw hoofdverblijf.
In de periode dat u er niet woont, stelt u de woning niet beschikbaar aan derden.
Kinderen tot 27 jaar mogen wel in de woning blijven wonen.
De situatie is tijdelijk. De woning moet dus wel weer bestemd zijn om uw hoofdverblijf te worden.
U en uw fiscale partner hebben geen andere eigen woning als hoofdverblijf. Een huurwoning is geen eigen woning.

Bij tijdelijke uitzending of overplaatsing gelden de volgende vaste percentages en bedragen voor het eigenwoningforfait:


Niet meer dan € 1.050.00	1,25% van de WOZ-waarde
Meer dan € 1.050.000	€ 13.125 + 2,35% van de WOZ-waarde boven € 1.050.000

Doet u online aangifte? Dan berekenen wij het eigenwoningforfait voor u.

Naar boven

10.1.6 U verkoopt uw eigen woning

Als u uw huis verkoopt, heeft dit gevolgen voor uw eigenwoningschuld en de (hypotheek)renteaftrek.

Nadat u uw huis hebt verkocht, kan de verkoopopbrengst hoger zijn dan de (eigenwoning)schuld. Uw woning heeft dan overwaarde. Koopt u een nieuwe woning? Dan moet u rekening houden met de bijleenregeling. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling'.

Is de opbrengst lager dan de (eigenwoning)schuld? Dan kunt u een restschuld hebben.

Let op!

Is de woning niet langer uw hoofdverblijf zonder dat u deze verkoopt? Bijvoorbeeld door brand, sloop, of doordat de woning langer dan 3 jaar te koop staat? Dan gelden in een aantal situaties dezelfde regels als bij verkoop van een woning. Zie ‘Situaties die gelijk zijn aan verkoop’.

Naar boven

10.1.6.1 Restschuld vroegere eigen woning

Hebt u na 28 oktober 2012 uw eigen woning verkocht voor een lager bedrag dan de eigenwoningschuld op deze woning? En hebt u als gevolg daarvan een restschuld? Dan mag u de rente en de kosten van deze restschuld maximaal 15 jaar na de verkoopdatum aftrekken. Het maakt hierbij niet uit of u een andere woning koopt of een huis gaat huren. Om de rente te mogen aftrekken, bent u ook niet verplicht de schuld af te lossen.

Hebt u van uw ouder(s) een schenking ontvangen voor de aflossing van een restschuld? Dan vermindert die schenking uw restschuld en mag u de rente over (dat deel van) die restschuld niet meer aftrekken.

Naar boven

10.1.6.2 Situaties die gelijk zijn aan verkoop

De eigenwoningregeling eindigt meestal bij overdracht van uw woning. Dat is meestal door verkoop, maar het kan ook door schenking.

Wij stellen de volgende situaties gelijk aan verkoop:

De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar wordt uw tweede woning.
De woning gaat van box 1 over naar box 3 (bezittingen en schulden).
U gaat uw eigen woning verhuren.
Dat geldt niet voor tijdelijke verhuur.
U brengt de eigen woning over van uw privévermogen naar uw ondernemingsvermogen.
Uw eigen woning is verloren gegaan, bijvoorbeeld door brand.
U bent gescheiden of gaat uit elkaar en:
- u hebt de woning 2 jaar geleden verlaten
- u hebt de woning nog geen 2 jaar geleden verlaten en uw partner woont er inmiddels ook niet meer
U bent verhuisd en:
- de oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het 3e kalenderjaar nadat u deze woning verliet.
- de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop
- de oude woning staat niet meer leeg
Vanaf het moment dat u niet meer aannemelijk kunt maken dat uw nieuwe woning u uiterlijk na het 3e kalenderjaar als eigen woning ter beschikking zal staan.
Een andere gebeurtenis waardoor uw woning niet meer onder de eigenwoningregeling valt.

Waarde bij situaties gelijk aan verkoop

Geldt een van de situaties die wij gelijkstellen aan verkoop? Dan is de verkoopprijs de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer onder de eigenwoningregeling viel. Is uw eigenwoningschuld hoger? Dan geldt dit ook als restschuld.

Naar boven

10.2 Inkomsten uit de eigen woning

Als uw woning een eigen woning is, geldt voor u de eigenwoningregeling. Voor uw woning hoort dan een bedrag bij uw inkomen in box 1: het eigenwoningforfait.

Daarnaast kunnen als inkomsten uit de eigen woning meetellen:

de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning
het belaste deel van de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning
het belaste deel van het gedeblokkeerde tegoed van een spaarrekening eigen woning of van een beleggingsrecht eigen woning

Naar boven

10.2.1 Eigenwoningforfait

Hebt u een eigen woning die uw hoofdverblijf is? Dan hoort het eigenwoningforfait bij uw inkomen in box 1. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning die uw hoofdverblijf is.

Voor het jaar 2016 geldt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2015. De WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking die u van de gemeente hebt gekregen.

Zijn eventuele aanhorigheden, zoals een garage of grond, apart vermeld op de WOZ-beschikking? Of hebt u hiervoor een aparte WOZ-beschikking gekregen? Tel dan de WOZ-waarden bij elkaar als deze aanhorigheden bij de woning hoorden. Zie ‘Wat hoort bij een eigen woning (aanhorigheid)’.

Naar boven

10.2.1.1 Tabel eigenwoningforfait 2016

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning die uw hoofdverblijf is. In de volgende situatie ziet u welk percentage bij uw eigenwoningforfait hoort.

Is de woning niet het hele jaar uw hoofdverblijf? Dan geldt een evenredig deel van het eigenwoningforfait.

Woz-waarde van de woning		Eigenwoningforfait
meer dan	niet meer dan	Eigenwoningforfait
-	€ 12.500	0%
€ 12.500	€ 25.000	0,30%
€ 25.000	€ 50.000	0,45%
€ 50.000	€ 75.000	0,60%
€ 75.000	€ 1.050.000	0,75%
€ 1.050.000	-	€ 7.875 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.050.000

Doet u online aangifte? Dan berekenen wij het eigenwoningforfait voor u.

Let op!

Hoeveel uw eigenwoningforfait is hangt af van de situatie:

Meer informatie over het eigenwoningforfait in de bovengenoemde situaties leest u bij ‘Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning’.

U verhuist naar een andere woning. Uw oude woning staat leeg is nog niet verkocht.
U hebt een woning gekocht die bedoeld is als toekomstig hoofdverblijf.
Deze woning staat nog leeg of is nog in aanbouw.
U verhuist en uw vroegere fiscale partner blijft in de woning wonen.
U bent opgenomen in een Wlz-instelling (zoals een verzorgingshuis of een verpleeghuis).
U bent tijdelijk uitgezonden of overgeplaatst, waardoor uw woning leegstaat.

Naar boven

10.2.1.2 WOZ-beschikking

De WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking die u van uw gemeente hebt gekregen.

Zijn eventuele aanhorigheden, zoals een garage of grond, apart vermeld op de WOZ-beschikking? Of hebt u hiervoor een aparte WOZ-beschikking gekregen? Tel dan de WOZ-waarden bij elkaar als deze bijgebouwen bij de woning hoorden. Zie ‘Wat hoort bij een eigen woning (aanhorigheid)’.

In bepaalde gevallen krijgt u geen WOZ-beschikking, bijvoorbeeld als het gaat om een woning buiten Nederland of als u een woonboot hebt. Van welke waarde u dan moet uitgaan leest u bij ‘U hebt (nog) geen WOZ-beschikking’.

Naar boven

10.2.1.3 U hebt bezwaar gemaakt tegen uw WOZ-beschikking

Hebt u bij de gemeente bezwaar gemaakt omdat u het niet eens was met de vastgestelde WOZ-waarde? Als uw bezwaar is toegewezen, mag u uitgaan van de nieuw vastgestelde WOZ-waarde. Heeft de gemeente nog geen uitspraak gedaan? Ga dan uit van de WOZ-waarde die op de beschikking staat.

Als de gemeente uw bezwaar toewijst en de WOZ-waarde lager vaststelt, kunt u opnieuw een aangifte indienen met de lagere WOZ-waarde.

Naar boven

10.2.1.4 U hebt (nog) geen WOZ-beschikking

Hebt u een bestaande woning gekocht en nog geen WOZ-beschikking gekregen? Vraag deze dan aan bij de gemeente.

In bepaalde gevallen krijgt u geen WOZ-beschikking, bijvoorbeeld als het gaat om een woning buiten Nederland of als u een woonboot hebt. U moet dan uitgaan van de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 2015. Dit is de verkoopprijs die de hoogste bieder u op die datum zou betalen, als u de woning had verkocht.

Woont u in een woonboot en hebt u een beschikking van de gemeente gekregen voor de roerenderuimtebelasting? Dan mag u de waarde gebruiken die op deze beschikking staat.

Naar boven

10.2.1.5 U hebt een deel van het jaar een eigen woning

Als u een deel van het jaar een eigen woning hebt, berekenen wij een evenredig deel van het eigenwoningforfait. Als u bijvoorbeeld een half jaar een eigen woning hebt, geldt de helft van het eigenwoningforfait.

Om te bepalen hoe lang de woning uw hoofdverblijf was, gaat u uit van de periode dat u op het woonadres staat ingeschreven bij de gemeente.

Bent u verhuisd? Dan gaat u uit van de datum waarop uw woonadres is gewijzigd bij de gemeente. U gaat dus niet uit van de feitelijke verhuisdatum.

Let op!

Naar boven

10.2.1.6 U hebt een nieuwbouwwoning, bouwkavel of woning in aanbouw

Hebt u een nieuwbouwwoning gekocht? Neem dan de waarde van de WOZ-beschikking die de gemeente heeft afgegeven, ook als daarin alleen een waarde is opgenomen voor de grond of op een gedeeltelijk afgebouwde woning.

Hebt u een nieuwbouwwoning gekocht waarvoor de gemeente nog geen WOZ-beschikking heeft afgegeven? Of gaat het om een bouwkavel of woning in aanbouw waarvoor de gemeente nog geen WOZ-beschikking heeft afgegeven? Dan moet u zelf de waarde van de woning (laten) schatten. U moet hierbij uitgaan van de waarde die de woning op 1 januari 2015 zou hebben gehad. Deze waarde kunt u vaststellen door te kijken naar de waarde van soortgelijke woningen.

Krijgt u later alsnog een WOZ-beschikking voor de woning en blijkt hieruit dat u de waarde te hoog of te laag hebt geschat? Dan moet u dat aan ons doorgeven. Hoe u dit kunt doen leest u op belastingdienst.nl.

Naar boven

10.2.2 Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning

Hebt u een eigen woning die u tijdelijk verhuurt? Dan moet u de inkomsten uit tijdelijke verhuur aangeven in uw aangifte.

Bij tijdelijke verhuur van uw eigen woning zijn er 3 situaties mogelijk:

tijdelijke verhuur van uw oude eigen woning die te koop staat
tijdelijke verhuur van uw hoofdverblijf dat niet te koop staat

Naar boven

10.2.2.1 Tijdelijke verhuur van uw oude eigen woning die te koop staat

U verhuist naar een andere woning. U verhuurt tijdelijk uw oude woning die te koop staat. Vanaf de datum van verhuur hoort de waarde van de woning bij uw bezittingen in box 3. De inkomsten uit de tijdelijke verhuur hoeft u dan niet aan te geven. Omdat de woning in box 3 valt, mag u de (hypotheek)rente niet meer aftrekken.

Is de verhuurperiode afgelopen en blijft uw oude woning leeg en te koop staan? Dan valt de woning weer onder de eigenwoningregeling (box 1). Dit geldt alleen als de tijdelijke verhuur is gestopt binnen 3 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten. U mag de (hypotheek)rente dan weer aftrekken tot die 3 jaar zijn verstreken. Daarna hoort de waarde van de woning weer bij uw bezittingen in box 3.

Let op!

De woning moet tijdens de gehele verhuurperiode te koop staan.

Naar boven

10.2.2.2 Tijdelijke verhuur van uw hoofdverblijf dat niet te koop staat

Verhuurt u tijdelijk uw eigen woning? Bijvoorbeeld tijdens uw vakantie of gedurende een kort verblijf in het buitenland? Dan blijft uw woning ondanks de tijdelijke verhuur onder de eigenwoningregeling (box 1) vallen.

In de periode van de tijdelijke verhuur blijft het volgende nog van toepassing::

het eigenwoningforfait
De periode dat u de woning tijdelijk verhuurt telt hierbij mee.
de aftrekbare (hypotheek)rente en financieringskosten
eventuele betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

Daarnaast hoort 70% van de ontvangen huur bij uw 'Inkomsten uit tijdelijke verhuur'.

Ontvangen huur

De ontvangen huur is de door u berekende huurprijs, verminderd met bepaalde kosten. In de huurprijs mag u een vergoeding rekenen voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur van de woning, bijvoorbeeld:

gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder
aan de huurder doorberekende kosten, zoals schoonmaken en wassen
advertentiekosten en provisie

Onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten, zoals de WOZ-aanslag en de opstalverzekering, mag u niet aftrekken van de ontvangen huur.

Let op!

Verhuurt u een deel van uw eigen woning, bijvoorbeeld een kamer? Dan hoeft u de inkomsten uit tijdelijke verhuur misschien niet aan te geven. Afhankelijk van uw situatie hebt u recht op een kamerverhuurvrijstelling, of hoort een deel van uw woning bij uw bezittingen in box 3 (bezittingen en schulden).

Naar boven

10.2.2.3 Welke inkomsten vallen niet onder inkomsten uit tijdelijke verhuur?

De volgende inkomsten vallen niet onder inkomsten uit tijdelijke verhuur:

de huur die u ontving bij verhuur van een deel van uw eigen woning (bijvoorbeeld een kamer)
Afhankelijk van uw situatie hebt u recht op een kamerverhuurvrijstelling, of hoort een deel van uw woning bij uw bezittingen in box 3. Zie ‘U verhuurt een deel van eigen woning (kamerverhuurvrijstelling) .
de vergoeding die u krijgt van kostgangers voor het schoonmaken en de maaltijden
Deze vergoeding geeft u aan als ‘Inkomsten uit overig werk’.
de huur die u ontvangt, terwijl u zelf ergens anders woont, zoals bij uitzending of detachering
In deze situatie hoort de woning niet meer in box 1, maar bij uw bezittingen in box 3.

Naar boven

10.2.2.4 U verhuurt een deel van eigen woning (kamerverhuurvrijstelling)

Verhuurt u een deel van uw woning, bijvoorbeeld een kamer? Dan hebt u misschien recht op de kamerverhuurvrijstelling.

U krijgt de kamerverhuurvrijstelling als u voldoet aan de volgende voorwaarden:

De huur die u ontvangt, is niet hoger dan € 5.069. Het gaat om de huur inclusief een eventuele vergoeding voor bijvoorbeeld het gebruik van meubilair en het verbruik van energie.
Het gedeelte dat u verhuurt, maakte deel uit van uw eigen woning. De verhuurde ruimte vormt dus geen zelfstandige woning.
U en de huurder waren tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.
De verhuur was niet van korte duur, zoals verhuur aan vakantiegasten.

Als u voldoet aan de voorwaarden, hoeft u de huurinkomsten niet aan te geven. U geeft alleen de volgende inkomsten en aftrekbare kosten aan:

het eigenwoningforfait van de hele woning
de (hypotheek)rente en kosten over uw eigenwoningschuld voor de hele woning.

Let op!

Voldoet u niet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling? Dan hoort de waarde van het verhuurde gedeelte van de woning en het bijbehorende deel van de eigenwoningschuld bij uw bezittingen en schulden in box 3. De (hypotheek)rente en kosten voor het verhuurde deel mag u dan niet aftrekken.

Naar boven

10.2.3 Belastbaar deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning

Een 'kapitaalverzekering eigen woning' is een kapitaalverzekering die speciaal bestemd is voor het sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Deze verzekering moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Een kapitaalverzekering is onderdeel van een spaarhypotheek. Het kan ook gaan om een ‘spaarrekening eigen woning’ of een ‘beleggingsrecht eigen woning’.

Een 'kapitaalverzekering eigen woning' hebt u afgesloten bij een verzekeringsmaatschappij. U betaalt maandelijks of 1 keer per jaar een bedrag (premie). Aan het eind van de looptijd van de verzekering keert de verzekeringsmaatschappij een bedrag uit. U gebruikt die uitkering om uw eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis) af te lossen. Daarbij hebt u meestal recht op een vrijstelling. Ontvangt u een uitkering bij overlijden van uw fiscale partner, dan kan uw vrijstelling worden verhoogd.

Een 'spaarrekening eigen woning' hebt u afgesloten bij een bank. Een 'beleggingsrecht eigen woning' hebt u afgesloten bij een beheerder van een beleggingsinstelling. Met de spaarrekening eigen woning of het beleggingsrecht eigen woning bouwt u een geblokkeerd spaartegoed op. Met het tegoed lost u later uw eigenwoningschuld af. Ook dan hebt u meestal recht op een vrijstelling.

Kijk voor de voorwaarden en de hoogte van de vrijstelling bij ‘Verzekeren of sparen voor de aflossing van uw hypotheek’.

Naar boven

10.2.3.1 Wanneer moet u een belastbaar deel van de uitkering aangeven?

Krijgt u een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning? Dan moet u die uitkering gebruiken om uw eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis) af te lossen.

Is de uitkering hoger dan de vrijstelling waar u recht op hebt? Dan moet u belasting betalen over de opgebouwde rente in het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt. De opgebouwde rente is de uitkering min de betaalde premies. Als u een fiscale partner hebt, gaat het om het belastbare deel van de uitkering van uzelf en van uw fiscale partner.

Kijk voor de voorwaarden en de hoogte van de vrijstelling bij ‘Verzekeren of sparen voor de aflossing van uw hypotheek’.

Let op!

U kunt sinds 2013 geen kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning meer afsluiten. Hebt u vóór 1 april 2013 een kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning afgesloten? Dan verandert er niets.

Naar boven

10.2.3.2 De uitkering is lager dan de vrijstelling

Is de uitkering lager dan het bedrag van uw vrijstelling? Dan is het belastbaar deel van de uitkering € 0.

Het bedrag van de gebruikte vrijstelling moet u ook vermelden in uw aangifte. Het deel van de vrijstelling dat u hebt gebruikt, kunt u niet nog een keer gebruiken.

Naar boven

10.2.3.3 De uitkering is hoger dan de vrijstelling

Het deel van de vrijstelling dat u in eerdere jaren hebt gebruikt, kunt u niet nog een keer gebruiken.

Let op!

U betaalt alleen belasting over de opgebouwde rente in het niet-vrijgestelde deel van de uitkering.

Naar boven

10.3 Aftrekbare kosten eigen woning

Als u een eigen woning hebt, geldt voor u de eigenwoningregeling. Dat betekent dat u bepaalde kosten voor uw eigen woning mag aftrekken, zoals de (hypotheek)rente en de kosten voor uw hypotheek of lening.

Aftrekbare kosten voor de eigen woning zijn:

(hypotheek)rente
financieringskosten
periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

U moet de rente en kosten hebben betaald in het jaar waarover u aangifte doet. Andere kosten die u voor uw eigen woning maakt, zoals kosten van onderhoud en verbouwing, mag u niet aftrekken.

Hebt u weinig of geen aftrekbare kosten voor uw eigen woning? Dan hebt u misschien recht op de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld.

Bijzondere regels

Hebt u te maken met 1 van de volgende situaties? Dan gelden er bijzondere regels om te bepalen of u de (hypotheek)rente en de kosten mag aftrekken.

U hebt geld geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning, maar het geld nog niet hiervoor gebruikt. Zie ‘U hebt een verbouwingslening, maar deze nog niet gebruikt’.
Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor onderhoud of verbouwing (een verbouwingsdepot). Zie ‘U hebt een verbouwingsdepot’.
Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor de bouw van de woning (een nieuwbouwdepot). Zie ‘U hebt een nieuwbouwdepot’.
U betaalt in 2016 rente vooruit voor een periode na 30 juni 2017. Zie ‘Vooruitbetaalde rente’.

Naar boven

10.3.1 Aftrekbare (hypotheek)rente

Aftrekbare (hypotheek)rente is:

rente van leningen voor financiering van de aankoopsom, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning
rente van leningen voor financiering van de kosten die samenhangen met de koop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning, bijvoorbeeld notariskosten
rente van leningen voor financiering van de kosten die samenhangen met het afsluiten van de lening voor de koop van uw eigen woning, bemiddelingskosten (zoals advies- en afsluitkosten) om de lening af te sluiten
betaalde boeterente bij het (gedeeltelijk) aflossen, oversluiten of wijzigen van een lening die bij uw eigenwoningschuld hoort
rente van leningen voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
onder bepaalde voorwaarden: rente van een verbouwingsdepot of een nieuwbouwdepot (zie ‘Bijzondere regels’)

U mag de (hypotheek)rente aftrekken over het bedrag van uw eigenwoningschuld. Hierbij hoort ook het bedrag dat u leent voor de financieringskosten, zoals advies- en afsluitkosten.

U mag de (hypotheek)rente alleen aftrekken voor het deel van de lening dat u gebruikt voor:

de aankoop van de eigen woning
de verbouwing en het onderhoud van de eigen woning.
de afkoop van erfpacht, opstal of beklemming

Bestond de (hypotheek)schuld op uw woning al op 31 december 1995? Dan mag u de rente van deze (hypotheek)schuld nog aftrekken. Dit geldt ook als u de lening niet hebt gebruikt voor de aankoop, de verbouwing of het onderhoud van de woning. Voorwaarde is dat de (hypotheek)schuld nog voor dezelfde woning is en dat de woning nog steeds uw eigen woning is.

Let op!

Het deel van de lening dat niet bij uw eigenwoningschuld hoort, hoort bij uw schulden in box 3 (bezittingen en schulden).

Voorbeeld

Uw totale (hypotheek)schuld is € 200.000. Van dit bedrag koopt u voor € 20.000 een auto. Uw eigenwoningschuld is dan € 180.000, omdat u die € 20.000 niet aan uw woning besteedt. U mag de (hypotheek)rente aftrekken over € 180.000.

Let op!

Om (hypotheek)rente te mogen aftrekken moet uw hypotheek of lening voldoen aan bepaalde voorwaarden. Zo geldt voor hypotheken en leningen afgesloten in 2013 of daarna een aflossingsverplichting. Zie ‘Uw hypotheek of lening: voorwaarden voor renteaftrek’.

Hebt u een vroegere eigen woning verkocht met overwaarde? Dan kunt u te maken krijgen maken met de bijleenregeling. Om volledig (hypotheek)rentaftrek te krijgen, moet u de overwaarde van uw oude huis gebruiken voor de financiering van uw nieuwe eigen woning. Gebruikt u de overwaarde voor iets anders en leent u het bedrag van uw overwaarde weer bij? Dan mag u de (hypotheek)rente over dat extra geleende bedrag niet aftrekken. Zie het hoofdstuk ‘Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling.’

Naar boven

10.3.1.1 Renteaftrek maximaal 360 maanden

De rente over uw hypotheek of lening mag u maximaal 30 jaar aftrekken. Hebt u de lening afgesloten vóór 1 januari 2001, dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.

Naar boven

10.3.1.2 Negatieve (hypotheek)rente

Ontvangt u negatieve (hypotheek)rente? Dan moet u deze verrekenen met de in dat kalenderjaar betaalde (hypotheek)rente, voor zover deze beide betrekking hebben op dezelfde (hypotheek)schuld. Het bedrag na verrekening kan niet lager zijn dan € 0. Hierdoor betaalt u geen belasting over de negatieve rente.

Naar boven

10.3.1.3 Terugontvangen rente

Betaalt uw bank of andere geldverstrekker u rente terug, omdat u in een eerder jaar te veel (hypotheek)rente betaalde? Komt dit omdat de bank of andere geldverstrekker u te veel rente in rekening heeft gebracht? En hebt u die rente in een eerder jaar afgetrokken als (hypotheek)rente eigenwoningschuld? Dan moet u deze terugontvangen rente aangeven, zodat wij dit kunnen verrekenen met de aftrekbare (hypotheek)rente en van de leningen die u hebt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning verminderd met deze terugontvangen rente.

Terugontvangen rente, maar geen eigen woning meer

Hebt u rente terugontvangen die u in een eerder jaar als (hypotheek)rente voor uw eigen woning hebt afgetrokken? En hebt u geen eigen woning meer? Geef dan toch de terugontvangen rente aan in uw aangifte, zodat wij dit kunnen verrekenen.

Naar boven

10.3.1.4 Boeterente

Lost u (gedeeltelijk) uw eigenwoningschuld af? Of sluit u uw eigenwoningschuld over? Dan moet u meestal boeterente betalen. Het betaalde bedrag aan boeterente is aftrekbaar als de lening bij uw eigenwoningschuld hoort.

Boeterente is een vergoeding die u betaalt aan uw bank of verzekeraar omdat deze renteverlies heeft doordat u de rentevastperiode eerder beëindigt of omdat u de lening eerder aflost dan u bent overeengekomen. Het bedrag van de boeterente kunt u in 1 keer betalen. U mag het bedrag aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting.

Hieronder valt ook de toeslag die de bank in rekening brengt vanwege het nadeel dat de bank heeft, omdat de boeterente pas later wordt betaald.

Andere opslagen maximaal 0,2%

Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de (hypotheek)schuld. Deze andere opslagen, bovenop de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, mag u over de gehele andere opslag geen rente aftrekken. U moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die u mag aftrekken in box 1.

Rentemiddeling

Door rentemiddeling kunt u de boeterente verdelen over de nieuwe rentevastperiode. Rentemiddeling houdt in dat de hoogte van de boeterente wordt verrekend in een zogenoemd opslagpercentage op het rentepercentage van uw eigenwoningschuld. Op deze manier betaalt u de boeterente niet in 1 keer, maar gedurende de nieuwe rentevastperiode.

Is er sprake van rentemiddeling? Dan mag u ook het percentagedeel dat is toe te rekenen aan het boeterentebedrag meetellen bij de berekening van de aftrekbare rente.

Kiest u niet voor rentemiddeling, maar besluit u het bedrag van de boeterente ineens te betalen? Dan mag u dat bedrag ook aftrekken als rente over uw eigenwoningschuld. Als u dat bedrag leent, is de rente over die lening niet aftrekbaar.

Naar boven

10.3.1.5 Rentevoordeel

Hebt u een lening voor uw eigen woning afgesloten bij uw werkgever? En hebt u rentevoordeel omdat u een lagere rente betaalt dan de marktrente? Dan mag u de (hypotheek)rente aftrekken die u in het jaar waarover u aangifte doet betaalt en het rentevoordeel dat bij uw belastbare loon is gerekend in het jaar waarover u aangifte doet.

Naar boven

10.3.1.6 U hebt een verbouwingslening, maar deze nog niet gebruikt

Leent u geld voor het onderhoud of de verbouwing van de eigen woning? Maar gebruikt u het geld nog niet? Dan mag u de (hypotheek)rente en de kosten misschien toch aftrekken. De lening moet dan zijn afgesloten voor het onderhoud of de verbouwing van de eigen woning. Tot 6 maanden na het afsluiten van de lening mag u de (hypotheek)rente en de kosten volledig aftrekken. Na 6 maanden is de rente over de lening pas aftrekbaar vanaf het moment waarop u de kosten van het onderhoud of de verbouwing hebt betaald. De kosten van het onderhoud of de verbouwing mag u ook van een andere rekening hebben betaald.

De rente over de lening is aftrekbaar, als u het geleende geld maar steeds voor het onderhoud of de verbouwing kunt opnemen.

Let op!

Hebt u geld geleend voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning? En hebt u een eigenwoningreserve omdat u een vorige eigen woning hebt verkocht met overwaarde? Dan is (een deel van) de lening geen eigenwoningschuld. Zie ‘Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling’.

Naar boven

10.3.1.7 U hebt de verbouwingskosten al zelf betaald

Sluit u de lening af tijdens of na het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning? Dan hebt u misschien (een deel van) de onderhouds- of verbouwingskosten al zelf betaald. Sluit u de lening af binnen 6 maanden na het begin van de verbouwing? Dan mag u de rente en kosten van uw verbouwingslening aftrekken als kosten voor uw eigen woning, tot het bedrag van de kosten die u in die periode voorafgaand aan het afsluiten van de verbouwingslening hebt gemaakt.

Naar boven

10.3.1.8 U hebt een verbouwingsdepot

Als het geleende bedrag op een aparte rekening staat die speciaal voor het onderhoud of de verbouwing is geopend, heet dat een verbouwingsdepot. Gedurende maximaal 6 maanden na het afsluiten van de lening mag u de (hypotheek)rente en de kosten van de verbouwingslening volledig aftrekken.

Deze regeling geldt alleen zolang u het depot gebruikt voor onderhoud of verbouwing en tot maximaal 2 jaar na het afsluiten van de lening. Eindigt het onderhoud of de verbouwing eerder? Dan is de rente over het restant van de lening niet meer aftrekbaar. Het restant van de lening en van het depot hoort in box 3 (bezittingen en schulden). Alleen de rente over het deel van de lening dat u hebt gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing is dan nog aftrekbaar.

Let op!

Naar boven

10.3.1.9 U hebt een nieuwbouwdepot:

Als het bedrag van uw lening op een aparte rekening staat die speciaal is geopend voor de bouw van uw woning, heet dat een nieuwbouwdepot. U mag de (hypotheek)rente en de kosten van de nieuwbouwlening gedurende maximaal 2 jaar volledig aftrekken. De betaalde rente en kosten wordt dan verminderd met de rente die u ontvangt over het tegoed van het nieuwbouwdepot.

De 2-jaarstermijn begint op het moment waarop u de koop-/aanneemovereenkomst wordt getekend. Vaak is dan nog geen lening afgesloten. De lening wordt meestal later afgesloten en uitbetaald bij levering van de woning in aanbouw bij de notaris. In dat geval begint de 2-jaarstermijn op het moment van levering bij de notaris.

Let op!

Hebt u geld geleend voor de bouw van uw eigen woning? En hebt u een eigenwoningreserve omdat u een vorige eigen woning hebt verkocht met overwaarde? Dan is (een deel van) de lening geen eigenwoningschuld. Zie ‘Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling’.

Naar boven

10.3.1.10 U maakt geen gebruik van de 2-jaarsregeling voor een verbouwings-of nieuwbouwdepot

Wilt u geen gebruik maken van de 2-jaarsregeling voor een verbouwings- of een nieuwbouwdepot? Dan mag u alleen de rente en kosten aftrekken over het deel van de lening waarvan u het geld daadwerkelijk hebt gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning. Het deel van de lening dat u nog niet hebt gebruikt voor uw eigen woning valt in box 3 (bezittingen en schulden). U mag de rente en de kosten van dit deel van uw lening niet aftrekken.

Omdat (een deel van) uw verbouwings- of nieuwbouwdepot in box 3 valt, hoeft u de rente die u ontvangt op het depot niet te verrekenen met de betaalde rente en kosten van uw eigen woning.

Naar boven

10.3.1.11 Vooruitbetaalde rente

Hebt u in 2016 een deel van de (hypotheek)rente vooruitbetaald voor een periode tot en met juni 2017? En bent u dit contractueel overeengekomen? Dan is dit bedrag helemaal aftrekbaar in 2016. U mag dus maximaal een half jaar rente vooruitbetalen. Als u in 2016 vrijwillig een bedrag over 2017 hebt betaald, dan is dit bedrag pas in 2017 aftrekbaar. De vooruitbetaling hoort dan per 1 januari bij uw bezittingen box 3.

Hebt u in 2016 een deel van de (hypotheek)rente vooruitbetaald voor een periode na 30 juni 2017? Dan is dit bedrag niet helemaal aftrekbaar. U mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken die u in 2016 hebt betaald voor de periode 1 januari 2016 tot en met (uiterlijk) 31 december 2016. Het deel dat u niet mag aftrekken in 2016 trekt u in gelijke delen af over de resterende jaren waarvoor u de rente betaalde.

Voorbeeld

U betaalt in augustus 2016 € 24.000 rente voor de periode 15 augustus 2016 tot en met 14 augustus 2018. U betaalde dus rente vooruit voor een periode na 30 juni 2017. U mag alleen het bedrag aftrekken dat u betaalt over 2016. U betaalt over 24 maanden, waarvan 5 maanden in 2016. U mag in 2016 5/24 x € 24.000 = € 5.000 aftrekken. De vooruitbetaalde rente trekt u in gelijke delen af over de resterende jaren waarvoor u de rente betaalde. In 2017 is dit € 9.500 en in 2018 € 9.500.

Naar boven

10.3.1.12 U hebt een restschuld vroegere eigen woning

Hebt u na 28 oktober 2012 uw eigen woning verkocht voor een lager bedrag dan de eigenwoningschuld op deze woning? En hebt u als gevolg daarvan een restschuld? Dan mag u de (hypotheek)rente en de kosten van deze restschuld maximaal 15 jaar na de verkoopdatum aftrekken. Het maakt hierbij niet uit of u een andere woning koopt of een huis gaat huren. Om de rente te mogen aftrekken, bent u ook niet verplicht de schuld af te lossen.

Hebt u een schenking ontvangen voor de aflossing van een restschuld? Dan vermindert die schenking uw restschuld.

Naar boven

10.3.2 Aftrekbare financieringskosten

Aftrekbare financieringskosten zijn:

bemiddelingskosten voor het verkrijgen van uw hypotheek, zoals advies- en afsluitkosten
notariskosten voor de hypotheekakte en het kadastraal recht hierover
betaalde oversluitkosten
taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen)
kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie
bouwrente over de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten
onder bepaalde voorwaarden: kosten van een verbouwingsdepot of een nieuwbouwdepot (zie ‘Bijzondere regels’)

Let op!

Sloot u de lening af vóór 1 januari 2013 en betaalde u toen afsluitprovisie? Hiervan mocht u niet meer aftrekken dan 1,5% van de schuld en maximaal € 3.630. Hebt u meer betaald? Lees dan de uitleg bij ‘Voorbeelden afsluitprovisie’.

Naar boven

10.3.2.1 Voorbeelden afsluitprovisie

Voorbeeld 1: zonder fiscale partner

U betaalde op 1 juli 2012 € 6.030 afsluitprovisie voor een lening met een looptijd van 20 jaar. Dan deelt u het bedrag boven het maximum (€ 6.030 - € 3.630 = € 2.400) door het aantal maanden van de looptijd, dus € 2.400 : 240 = € 10. In dit voorbeeld mocht u in 2012 het maximum (€ 3.630) + € 60 = € 3.690 aftrekken. Vervolgens mag u gedurende de resterende looptijd van de lening (20 jaar) jaarlijks € 117 (€ 2.340 : 20) aftrekken. Ook de 6 maanden in het laatste jaar worden voor deze berekening als vol jaar aangemerkt.

Voorbeeld 2: met fiscale partner

Als in voorbeeld 1, maar nu had u heel 2012 een fiscale partner. U kocht samen de eigen woning en sloot op 1 juli 2012 samen ieder voor de helft de lening af. De afsluitprovisie bedroeg € 8.460. Voor elke fiscale partner geldt een maximale aftrek van € 3.630. Samen is dat € 7.260. Het bedrag boven het maximum (€ 8.460 - € 7.260 = € 1.200) deelt u door het aantal maanden van de looptijd, dus € 1.200 : 240 = € 5 per maand. U mocht in 2012 ieder 6 keer € 2,50 = € 15 aftrekken. In dit voorbeeld mocht u in 2012 ieder € 3.630 + € 15 = € 3.645 aftrekken. Samen is dat € 7.290. Vervolgens mag u ieder gedurende de resterende looptijd van de lening jaarlijks € 30 aftrekken (€ 585 : 20 = € 30 afgerond).

Naar boven

10.3.2.2 Welke bedragen mag u niet aftrekken?

Niet aftrekbaar zijn:

aflossing van (een deel van) de eigenwoningschuld
bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie
overdrachtsbelasting en omzetbelasting
notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
bouwrente over de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten
kosten van onderhoud en verbouwing
Voor een rijksmonumentenpand kunt u onder bepaalde voorwaarden aftrek van onderhoudskosten krijgen. Zie ‘Onderhoudskosten voor een rijksmonumentenpand’.
rente en kosten van leningen (ook al financierde u dat met een hypotheek op uw eigen woning) die geen eigenwoningschuld zijn, bijvoorbeeld een lening om een auto te kopen
rente en kosten van leningen die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld zijn
rente die u betaalde aan uw fiscale partner

Het gaat hier om een lening voor uw eigen woning die uw fiscale partner heeft verstrekt.

rente van leningen die u hebt afgesloten voor een woning die u van uw fiscale partner hebt gekocht
Dit geldt alleen voor het deel van de schuld dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld op die woning.
rente van leningen die u hebt afgesloten om aftrekbare rente te betalen
Bijvoorbeeld een lening om boeterente of bouwrente te betalen.
Rente over een lening die u vóór 1 januari 2001 hebt afgesloten om aftrekbare oversluitkosten of bouwrente te betalen, mag u wel aftrekken.
premies voor een kapitaalverzekering eigen woning en stortingen op een spaarrekening eigen woning
rente op een lening waarvoor een aflossingsverplichting geldt, maar de aflossing is ten minste niet annuïtair overeengekomen (zie ‘Leningen eigen woning afgesloten in 2013 of daarna’)
rente op een lening waarop vrijwillig wordt afgelost, waardoor de juiste aflossingsstand wordt bereikt, maar de aflossing is ten minste niet annuïtair overeengekomen

Naar boven

10.3.3 Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

Als de grond waarop uw woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar. U mag de betalingen aftrekken die u hebt gedaan in het jaar waarover u aangifte doet.

Het recht van erfpacht en het recht om iets op de grond te bouwen (opstal) is vaak voor een bepaalde tijd.

Het recht van beklemming is een eeuwigdurend recht op het gebruik van grond van iemand anders.

Naar boven

10.3.3.1 Welke periodieke betalingen mag u niet aftrekken?

Niet aftrekbaar zijn:

premies voor een opstalverzekering
afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming
Als u de rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkocht, is de rente over de lening die u hebt afgesloten om de afkoopsom te financieren meestal wel aftrekbaar.
premies voor een kapitaalverzekering eigen woning
overgemaakte bedragen naar een spaarrekening eigen woning

Naar boven

10.3.4 Aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld

Hebt u een eigen woning die uw hoofdverblijf is? En betaalt u geen of weinig rente omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan krijgt u de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. U krijgt deze aftrek als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten.

U hebt mogelijk geen recht op de aftrek als u de (hypotheek)rente en kosten vooruit- of achteraf betaalde.

Naar boven

10.3.4.1 Hoe werkt de aftrek?

De aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten zoals de rente. Hierdoor betaalt u per saldo geen belasting over het eigenwoningforfait van de eigen woning.

Voorbeeld

Bij uw inkomsten uit uw eigen woning hoort een bedrag van € 1.500 eigenwoningforfait. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.200 betaald. Per saldo zijn de inkomsten uit uw eigen woning en de aftrekposten voor uw eigen woning € 300. U krijgt dan een aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld van € 300.

Doet u online aangifte? Dan berekenen wij het aftrekbare bedrag voor u. Hebt u het hele jaar een fiscale partner? Dan wordt de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld in dezelfde verhouding verdeeld als het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning.

Naar boven

10.3.4.2 Vooruit- en achterafbetaalde rente en kosten

Hebt u de rente en kosten voor uw eigen woning voor een bepaald jaar vooruitbetaald of achteraf betaald? Dan betaalt u in een ander jaar mogelijk minder rente dan het eigenwoningforfait. U hebt dan toch geen recht op de aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld. U moet de rente en kosten voor de berekening van de aftrek namelijk toerekenen aan het jaar waarover u de rente betaalde.

Voorbeeld

U hebt een eigen woning met een eigenwoningforfait van € 1.500. U hebt de rente voor het eerste halfjaar van 2016 (€ 2.400) betaald in december 2015. De rente over het tweede halfjaar van 2016 (€ 2.400) betaalde u in januari 2017. Omdat u in 2016 geen rente hebt betaald, zou u voor het hele bedrag van het eigenwoningforfait (€ 1.500) aftrek krijgen vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. Maar u moet de rente die u in 2015 hebt vooruitbetaald en de rente die u in 2017 achteraf hebt betaald, toch toerekenen aan 2016.

In dit voorbeeld krijgt u geen aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. Het bedrag van de betaalde rente over 2016 (€ 4.800) is namelijk meer dan het bedrag van het eigenwoningforfait (€ 1.500).

Doet u online aangifte? Vul dan de vooruit- en achterafbetaalde rente en kosten in. Wij maken deze berekening dan voor u.

Naar boven

10.3.5 Tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning

Hebt u aftrekbare kosten eigen woning? En betaalt u over een deel van uw inkomen 52% belasting (vierde schijf)? Tot 2014 had u dan een belastingbesparing van 52% over het deel van uw aftrekbare kosten eigen woning dat in die vierde schijf viel. Vanaf 2014 wordt het maximale tarief voor de aftrek van de kosten eigen woning in de vierde schijf van 52% afgebouwd naar 38%. Dit gebeurt in stappen van 0,5% per jaar. De belastingbesparing is in 2016 dus 50,5% voor zover de aftrekbare kosten eigen woning in het hoogste tarief vielen.

Het hoogste tarief begint bij een belastbaar inkomen uit werk en woning (box 1) van € 66.421. U hoeft in uw aangifte niets in te vullen of te berekenen.

Hebt u inkomen uit werk en woning dat in de vierde schijf valt? Dan berekenen wij de aftrekbare kosten eigen woning in eerste instantie ook tegen het vaste percentage in de vierde schijf van 52%. Vervolgens vindt een correctie plaats van 1,5% (2016) van de aftrekbare kosten eigen woning, maar alleen voor het deel van

de aftrek dat in de vierde schijf valt. Deze correctie van 1,5% is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning. Wij verwerken deze tariefsaanpassing in uw aanslag.

Voorbeeld 1

U hebt een fiscaal jaarloon van € 50.000. De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 200.000. Het eigenwoningforfait is € 1.500. U betaalde in 2016 € 8.800 rente over uw eigenwoningschuld. In 2013 hield u een restschuld over na de verkoop van uw vorige eigen woning. Hierover betaalde u in 2016 € 600 rente. Omdat uw inkomsten (loon en eigenwoningforfait) lager zijn dan € 66.421 is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning niet van toepassing.

Voorbeeld 2

U hebt een fiscaal jaarloon van € 80.000. De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 200.000. Het eigenwoningforfait is € 1.500. U betaalde in 2016 € 8.800 rente over uw eigenwoningschuld. In 2013 hield u een restschuld over na de verkoop van uw vorige eigen woning. Hierover betaalde u in 2016 € 600 rente. Omdat uw inkomsten (loon en eigenwoningforfait) hoger zijn dan € 66.421 is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning van toepassing. De correctie is 1,5% van € 9.400 = € 141. U vindt het bedrag van de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning op uw aanslag.

Voorbeeld 3

U hebt een fiscaal jaarloon van € 70.000. De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 200.000. Het eigenwoningforfait is € 1.500. U betaalde in 2016 € 8.800 rente over uw eigenwoningschuld. In 2013 hield u een restschuld over na de verkoop van uw vorige eigen woning. Hierover betaalde u in 2016 € 600 rente. Omdat uw inkomsten (loon en eigenwoningforfait) hoger zijn dan € 66.421 is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning van toepassing. Uw inkomsten zijn in totaal € 71.500. In de vierde schijf valt dan € 71.500 - € 66.421 = € 5.079. De correctie is dan 1,5% van € 5.079 = € 76. U vindt het bedrag van de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning op uw aanslag.

Naar boven

10.4 Uw hypotheek of lening: voorwaarden voor renteaftrek

Om (hypotheek)rente te mogen aftrekken moet uw hypotheek of lening voldoen aan bepaalde voorwaarden. Zo geldt voor hypotheken en leningen afgesloten in 2013 of daarna een aflossingsverplichting.

U mag alleen de (hypotheek)rente en de kosten aftrekken over het bedrag van uw eigenwoningschuld. Het deel van uw lening dat niet onder uw eigenwoningschuld valt, hoort bij uw schulden in box 3 (bezittingen en schulden).

Als u een eigen woning hebt verkocht met overwaarde en verhuist naar een nieuwe koopwoning, moet u rekening houden met de bijleenregeling.

Naar boven

10.4.1 Renteaftrek maximaal 360 maanden

De rente mag u maximaal 30 jaar aftrekken. Als u de lening hebt afgesloten vóór 1 januari 2001, gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.

Naar boven

10.4.2 Wat is een eigenwoningschuld?

U mag de (hypotheek)rente aftrekken over het bedrag van uw eigenwoningschuld.

De eigenwoningschuld is het bedrag dat u leent voor de eigen woning. Hierbij hoort ook het bedrag dat u leent voor de financieringskosten, zoals advies- en afsluitkosten.

U mag de (hypotheek)rente alleen aftrekken als u de lening gebruikte voor:

de aankoop van de eigen woning
de verbouwing en het onderhoud van de eigen woning.
de afkoop van erfpacht, opstal of beklemming

Het deel van de lening waarmee u bijvoorbeeld een auto koopt of meubels voor in uw huis, valt dus niet onder uw eigenwoningschuld. Dat deel van de lening hoort bij uw schulden in box 3 (bezittingen en schulden).

Voorbeeld

Let op!

Naar boven

10.4.2.1 Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling

Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat gevolgen hebben voor uw eigenwoningschuld en uw (hypotheek)renteaftrek. U kunt daardoor te maken krijgen met de bijleenregeling.

Als u de woning met overwaarde verkoopt, moet u het bedrag van die overwaarde gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Doet u dat niet en leent u dat bedrag voor de aankoop van uw nieuwe woning weer (voor een deel) bij? Dan mag u de rente over dat extra geleende bedrag niet aftrekken.

Meer informatie over de bijleenregeling, de verkoop van uw eigen woning met overwaarde en de eigenwoningreserve vindt u in het hoofdstuk ‘Eigenwoning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling’.

Let op!

Naar boven

10.4.2.2 Eigenwoningschuld en scheiden: overgang eigenwoningschuld

Had uw fiscale partner al een eigenwoningschuld toen u trouwde? En gaat u scheiden en wordt (een deel van) de eigenwoningschuld ook uw schuld? Dan gaan de voorwaarden die van toepassing waren voor de eigenwoningschuld van uw ex-echtgenoot over op u.

Voor uw eigenwoningschuld geldt dan bijvoorbeeld de resterende duur van de (hypotheek)renteaftrek zoals die voor uw ex-echtgenoot gold. Maar ook de maanden dat uw ex-echtgenoot de annuïtaire aflossingsverplichting heeft toegepast, gelden voor u. Zie ‘Overgaan eigenwoningschuld naar partner en periode renteaftrek 30 jaar’.

Naar boven

10.4.2.3 Eigenwoningschuld en erven: u gaat in een geërfde woning wonen

Erft u een woning waarop nog een (hypotheek)schuld open staat, van bijvoorbeeld uw langstlevende ouder met wie u geen fiscale partner was? En gaat u in de geërfde woning wonen? Dan hoort de geërfde (hypotheek)schuld niet automatisch bij uw eigenwoningschuld.

Als u ook andere bezittingen hebt geërfd, mag u de schuld waarvoor uw aansprakelijk bent, maar voor een evenredig deel toerekenen aan de eigen woning. Ook moet u nagaan of de geërfde (hypotheek)schuld voldoet aan de aflossingseis. Zie ‘Uw hypotheek of lening: voorwaarden voor renteaftrek’.

Voorbeeld

U erft de woning van uw langstlevende ouder en u besluit in de geërfde woning te gaan wonen. De woning wordt uw eigen woning.

De waarde van de woning is € 180.000. Op de woning staat nog een (hypotheek)schuld open van € 50.000. Naast de woning erft u een auto met een waarde van € 20.000. In totaal erft u € 200.000 bezittingen en een (hypotheek)schuld van € 50.000.

De woning heeft een waarde van 90% van de geërfde bezittingen. Van de (hypotheek)schuld mag u daarom ook maar 90% toerekenen aan de eigen woning. Uw eigenwoningschuld is dan € 45.000. U mag over dit bedrag alleen (hypotheek)rente aftrekken, als de lening voldoet aan de aflossingseis. De overige 10% van de (hypotheek)schuld hoort bij uw schulden in box 3 (bezittingen en schulden).

Naar boven

10.4.2.4 Overgaan eigenwoningschuld naar partner en periode renteaftrek 30 jaar

Is een eigenwoningschuld zonder aflossingsverplichting door een huwelijk, een wijziging in de huwelijkse voorwaarden of door erfrecht overgegaan van uw fiscale partner op u? Dan eindigt de 30-jaarsperiode voor renteaftrek voor u op het moment dat de periode voor uw fiscale partner zou zijn geëindigd.

Heeft uw echtgenoot in 2013 of later afgelost op een schuld zonder aflossingsverplichting? Gaat die schuld daarna door een huwelijk of een wijziging van huwelijkse voorwaarden (gedeeltelijk) over op u? En ontstaat uiterlijk in het jaar van aflossing bij u en uw echtgenoot opnieuw een eigenwoningschuld tot maximaal het bedrag van de aflossing? Dan hoeft u beiden de nieuwe lening niet verplicht af te lossen. De 30-jaarsperiode voor renteaftrek eindigt voor u beiden op het moment dat die periode voor de oude lening voor uw echtgenoot zou zijn geëindigd.

Heeft uw echtgenoot in 2013 of later afgelost op een schuld zonder aflossingsverplichting? Gaat die schuld daarna door zijn overlijden over op u? En gaat u uiterlijk in het jaar na de aflossing tot maximaal het bedrag van de aflossing opnieuw een eigenwoningschuld aan? Dan hoeft u de nieuwe lening niet verplicht af te lossen. De 30-jaarsperiode voor renteaftrek eindigt voor u op het moment dat die periode voor de oude lening van uw overleden echtgenoot zou zijn geëindigd.

Naar boven

10.4.3 U hebt een restschuld vroegere eigen woning

Hebt u na 28 oktober 2012 uw eigen woning voor een lager bedrag dan de eigenwoningschuld op deze woning? En hebt u als gevolg daarvan een restschuld? Dan mag u de rente en de kosten van deze restschuld maximaal 15 jaar na de verkoopdatum aftrekken. Het maakt hierbij niet uit of u een andere woning koopt of een huis gaat huren. Om de rente te mogen aftrekken, bent u ook niet verplicht de schuld af te lossen.

Hebt u een schenking ontvangen voor de aflossing van een restschuld? Dan vermindert die schenking uw restschuld.

Naar boven

10.4.4 Wanneer mag u niet alle (hypotheek)rente aftrekken?

In de volgende situaties mag u niet alle (hypotheek)rente aftrekken:

U hebt uw hypotheek of lening niet helemaal voor uw eigen woning (zie ‘Eigenwoningschuld’).
U krijgt een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigenwoning.
U moet dan uw eigenwoningschuld verminderen met het deel van de uitkering dat is vrijgesteld van belasting. Van het bedrag dat overblijft, mag u de rente aftrekken.
U verkoopt uw eigen woning en koopt een andere eigen woning. U moet dan rekening houden met de overwaarde. Zie ‘Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling’.
U krijgt voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning een schenking van uw ouders, waarvoor u gebruik kunt maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling. U hebt voor het bedrag van de schenking geen recht meer op (hypotheek)renteaftrek. Zie ‘Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling’.

Hebt u in 2013 of daarna een lening afgesloten voor uw eigen woning? Lees dan ‘Leningen eigen woning afgesloten in 2013 of daarna’.

Naar boven

10.4.5 Leningen eigen woning afgesloten in 2013 of daarna

Op 1 januari 2013 zijn de regels voor de renteaftrek van de eigenwoningschuld veranderd. U mag voor nieuwe leningen vanaf die datum alleen rente aftrekken als u de lening geheel aflost in ten hoogste 360 maanden.

Had u in 2012 al een eigenwoningschuld? Dan mag u hiervoor de rente blijven aftrekken en bent u niet verplicht om af te lossen.

Let op!

Had u in 2012 een lening voor een andere onroerende zaak dan uw eigen woning? En wordt de onroerende zaak waarvoor die lening is aangegaan een eigen woning? Bijvoorbeeld omdat uw tweede woning uw eigen woning is geworden of omdat een garage bij uw eigen woning gaat horen? Dan wordt deze schuld als een nieuwe lening aangemerkt.

Had u in 2012 al een lening voor een woning die op dat moment nog geen eigen woning was? Of had u een lening voor een stuk grond of een gebouw dat toen nog niet bij uw eigen woning hoorde? En wordt de woning waarvoor die lening is aangegaan een eigen woning? Of gaat bijvoorbeeld een garage bij uw eigen woning horen? Dan wordt deze schuld als een nieuwe lening aangemerkt.

In beide situaties gelden de nieuwe aflossingsregels.

Naar boven

10.4.5.1 Wanneer verplicht aflossen?

Om de rente te mogen aftrekken, bent u in de volgende situaties verplicht de lening af te lossen:

U sluit voor het eerst een hypotheek of lening af.
Had u in 2012 al een eigenwoningschuld? En verhoogt u deze bijvoorbeeld in verband met een verbouwing? Dan geldt de aflossingsverplichting alleen voor het extra bedrag dat u leent.

U moet de lening aflossen in maximaal 360 maanden, en ten minste annuïtair. Dit betekent dat u maandelijks een vast bedrag betaalt, dat bestaat uit rente en aflossing. Ook als u lineair aflost in maximaal 360 maanden hebt u recht op renteaftrek.

Let op!

Hebt u bij een eerdere lening al een deel van de 360 maanden gebruikt? Dan moet u die maanden in mindering brengen op de maximale aflossingsperiode van de nieuwe lening. Dit hoeft u niet te doen als voor uw vorige lening geen aflossingseis gold.

Naar boven

10.4.5.2 Voldoet de lening aan de aflossingseis?

Op www.belastingdienst.nl vindt u een berekeningsprogramma waarmee u kunt beoordelen of er voldoende is afgelost om renteaftrek te kunnen krijgen of te houden.

Naar boven

10.4.5.3 Wanneer niet verplicht aflossen?

In de volgende situaties geldt de aflossingseis niet:

U sluit een op 31 december 2012 bestaande hypotheek over en u verhoogt uw hypotheek niet.
U hebt in 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst gesloten voor de aankoop van een woning, maar u sloot pas in 2013 de lening af.
U hebt in 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst gesloten voor het onderhoud of de verbouwing van uw woning, maar u sloot pas in 2013 een lening af. Dit geldt alleen voor het deel van de lening voor zover de verbouwing of verbouwing in 2013 is voltooid.
U had in 2012 een eigen woning en u hebt deze in 2012 verkocht. U kocht in 2013 opnieuw een eigen woning. Tot het bedrag van de oude eigenwoningschuld bent u niet verplicht af te lossen.
U had op 31 december 2012 een eigenwoningschuld. U verkoopt in 2013 of later uw eigen woning. U koopt uiterlijk het jaar na verkoop opnieuw een eigen woning. Tot het bedrag van de oude eigenwoningschuld bent u niet verplicht af te lossen.

Voorbeeld: u verkoopt uw oude eigen woning in 2015 voor € 150.000. De eigenwoningschuld was € 100.000. In 2016 koopt u een nieuwe eigen woning voor € 200.000. Als u gaat lenen om de nieuwe woning te financieren, geldt voor het bedrag van de oude eigenwoningschuld ( € 100.000) geen aflossingseis.

U koopt een eigen woning en uw vorige eigen woning staat nog te koop. Voor de aankoop van uw nieuwe woning hebt u een overbruggingskrediet. Dit overbruggingskrediet hoeft u niet verplicht af te lossen op voorwaarde dat u met dit krediet de overwaarde van uw vorige woning financiert.
U lost in 2013 of later een deel af van uw eigenwoningschuld. Deze eigenwoningschuld bestond al op 31 december 2012. U leent uiterlijk het jaar na aflossing opnieuw tot maximaal dit bedrag bij en u besteedt de lening aan uw eigen woning, bijvoorbeeld een verbouwing. U hoeft de nieuwe lening niet verplicht af te lossen.
U hebt een starterslening.
Dit is een lening verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
U hebt een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar (zie ‘Schuld aan aannemer of projectontwikkelaar’).
U verhuurt uw eigen woning, maar gaat er zelf weer wonen (zie ‘U verhuurt uw eigen woning, maar gaat er zelf weer wonen’).
Uw woning komt uit uw ondernemingsvermogen (zie ‘Uw woning komt uit ondernemingsvermogen’).
U had 1 of 2 woningen op 31 december 2012 (zie ‘U had 1 of 2 woningen op 31 december 2012’).

Naar boven

10.4.5.4 Schuld aan aannemer of projectontwikkelaar

Koopt u een toekomstige eigen woning in aanbouw? Dan kunt u misschien de prijs voor de grond en de lopende bouwtermijnen nog niet betalen aan de aannemer of projectontwikkelaar. U kunt die grondprijs en de lopende bouwtermijnen pas betalen als u uw hypotheek afsluit. Tot die tijd hebt u dus een tijdelijke schuld aan de aannemer of projectontwikkelaar. Die tijdelijke schuld hoeft u niet verplicht af te lossen en telt ook niet mee bij het vaststellen van de maximale termijn van 360 maanden waarin u de eigenwoningschuld verplicht moet aflossen.

Naar boven

10.4.5.5 U verhuurt uw eigen woning, maar gaat er zelf weer wonen

Verhuurt u tijdelijk een woning waarin u eerst zelf woonde? Bijvoorbeeld omdat u wordt uitgezonden? Tijdens de verhuurperiode hoort uw lening bij uw schulden in box 3. Gaat u voor 1 januari 2021 weer in die woning wonen? Dan hoeft u niet verplicht af te lossen tot het bedrag van de eigenwoningschuld die u had op het moment dat u de woning verliet en waarvoor u niet verplicht hoefde af te lossen. Over die eigenwoningschuld mag u de rente weer aftrekken vanaf de dag dat de woning weer uw hoofdverblijf is.

Naar boven

10.4.5.6 Uw woning komt uit uw ondernemingsvermogen

Hoorde uw woning op 31 december 2012 bij uw ondernemingsvermogen, maar valt de woning daarna onder de eigenwoningregeling? Dan hoeft u tot het bedrag van de schuld op 31 december 2012 niet verplicht af te lossen.

Naar boven

10.4.5.7 U had 1 of 2 woningen op 31 december 2012

Had u 1 of 2 woningen op 31 december 2012? In de volgende situaties bent u niet verplicht om uw eigenwoningschuld af te lossen:

Had u 2 woningen op 31 december 2012 die onder de eigenwoningregeling vielen? En maakten de leningen op 31 december 2012 deel uit van uw eigenwoningschuld? Bijvoorbeeld omdat u een nieuwe woning kocht, maar de oude woning nog niet verkocht? Dan hoeft u de leningen voor beide woningen niet verplicht af te lossen.
Had u 1 eigen woning op 31 december 2012 en na 31 december 2012 gelijktijdig 2 eigen woningen? Dan hoeft u de schuld van de nieuwe eigen woning tot ten hoogste het bedrag van de schuld van de oude eigen woning niet verplicht af te lossen.
Had u op 31 december 2012 in ieder geval 1 eigen woning en op of na deze datum gelijktijdig 2 eigen woningen? En is 1 van die woningen niet langer een eigen woning omdat u bijvoorbeeld een woning verkocht of verhuurde? Dan vermindert u de schuld waarop u niet verplicht hoeft af te lossen met het bedrag van schuld van de woning die niet langer uw eigen woning is.

Naar boven

10.4.5.8 Aflossingseis en de gevolgen van een betalingsachterstand

Met ingang van 1 januari 2013 geldt voor nieuwe of verhoogde hypotheken of leningen een aflossingsverplichting. Hebt u in een jaar onvoldoende aflossing betaald? Dan hebt u een betalingsachterstand. Dit heeft mogelijk gevolgen voor uw recht op renteaftrek.

Gevolgen betalingsachterstand

Hebt u een betalingsachterstand doordat u in een jaar te weinig hebt afgelost op uw hypotheek of lening? Dan is het afhankelijk van uw situatie of u rente mag aftrekken:

Het eerste jaar dat u een betalingsachterstand hebt en het jaar daarna, mag u de rente nog aftrekken. Wij gaan ervan uit dat u de achterstand in het volgende jaar inhaalt.
Hebt u het jaar daarna nog steeds een achterstand, omdat u de aflossing niet kon betalen? Dan mag u uw rente alleen aftrekken als u een nieuw aflossingsschema hebt afgesproken met de leningverstrekker.
Hebt u een nieuw aflossingsschema afgesproken, maar lost u daarmee niet meer het hele bedrag af dat u verplicht moet aflossen? Dan mag u geen (hypotheek)rente meer aftrekken.
Hebt u geen nieuw aflossingsschema afgesproken? Dan voldoet u niet meer aan de voorwaarden, en mag u de (hypotheek)rente niet meer aftrekken.

U mag alleen de rente aftrekken die u in het jaar zelf hebt betaald.

Betalingsachterstand door fout

Hebt u een betalingsachterstand door een onbedoelde fout in de betaling of berekening van de aflossing? Als u de fout voor het begin van het 3e jaar daarna herstelt, mag u de betaalde (hypotheek)rente blijven aftrekken.

Voorbeeld

Een betalingsachterstand die in 2014 is ontstaan, moet u voor 1 januari 2017 herstellen.

Geen betalingsachterstand meer

Hebt u een betalingsachterstand, hoort uw (hypotheek)schuld daardoor bij uw schulden in box 3 en mag u daarom geen (hypotheek)rente meer aftrekken? Als u weer voldoet aan de aflossingsvoorwaarden mag u de (hypotheek)schuld weer als eigenwoningschuld aanmerken vanaf het volgende toetsmoment.

Naar boven

10.4.5.9 Aflossingsstand na scheiding of overlijden

Bent u getrouwd? Dan geldt voor u de aflossingsstand die overeenkomt met uw aandeel in de huwelijksegemeenschap.

Gaat u scheiden? En was u getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan geldt voor u de helft van de aflossingsstand van de schuld.

Bij het overlijden van een echtgenoot gaat de aflossingsstand van de schuld over op de andere echtgenoot.

Naar boven

10.4.6 Lening afgesloten bij een leningverstrekker die niet verplicht is gegevens aan ons door te geven

Hebt u na 31 december 2012 een lening voor uw eigen woning afgesloten bij een leningverstrekker die niet verplicht is om gegevens aan ons door te geven? Bijvoorbeeld een familielid, een buitenlandse bank of een eigen bv? Hebt u deze lening gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van uw eigen woning en voldoet de lening aan de voorwaarden voor (hypotheek)renteaftrek (zie ‘Leningen eigen woning afgesloten in 2013 of daarna’)? Dan moet u de gegevens over deze lening(en) zelf aan ons doorgeven in uw aangifte.

Het gaat onder meer om de volgende gegevens:

naam, adres en burgerservicenummer (BSN) van degene die de lening heeft verstrekt. Bij een rechtspersoon vermeldt u het RSIN. Had de leningverstrekker geen BSN of RSIN? Vermeld dan het buitenlands fiscaal identificatienummer (TIN).
het bedrag van de lening op de ingangsdatum
het bedrag van de lening op 31 december 2016
de ingangsdatum van de lening
de einddatum van de lening
de wijze van aflossing
rentepercentage

Naar boven

10.4.6.1 Instellingen met meldingsplicht

In Nederland gevestigde banken en andere financiële instellingen zijn verplicht leningen bij ons te melden. Zo kunnen wij controleren of de leningen aan de voorwaarden voldoen. Hebt u een lening voor uw eigen woning afgesloten bij een persoon of instelling die de leningen niet aan ons meldt? Dan moet u zelf de gegevens aan ons doorgeven. Vanaf 2016 doet u dat in de aangifte.

Twijfelt u of de instelling bij wie u de lening hebt afgesloten deze aan ons meldt? Dan kunt u dat bij de instelling navragen.

Naar boven

10.5 Verzekeren of sparen voor de aflossing van uw hypotheek

Let op!

Hebt u een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van uw eigen woning? Dan betaalt u meestal premies voor een kapitaalverzekering of u betaalde bedragen voor een geblokkeerd spaartegoed. Met de uitkering uit deze verzekering of met dit spaartegoed lost u later uw hypotheek of andere lening voor de eigen woning (eigenwoningschuld) af.

U kunt dus op 2 manieren zorgen voor de aflossing van uw eigenwoningschuld:

U hebt een 'kapitaalverzekering eigen woning' afgesloten bij een verzekeringsmaatschappij.
Met de kapitaalverzekering verzekert u een kapitaalsuitkering. Met die kapitaalsuitkering lost u later uw eigenwoningschuld af.
U hebt een 'spaarrekening eigen woning' bij een bank of een 'beleggingsrecht eigen woning' bij een beheerder van een beleggingsinstelling afgesloten.
Met de spaarrekening eigen woning of het beleggingsrecht eigen woning bouwt u een geblokkeerd spaartegoed op. Met het tegoed lost u later uw eigenwoningschuld af.

Fiscale voordelen

De kapitaalverzekering eigen woning, de spaarrekening eigen woning en het beleggingsrecht eigen woning hebben dezelfde fiscale voordelen:

Onbelast tijdens de spaarperiode (looptijd)
Een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning en een beleggingsrecht eigen woning vallen in box 1. Dit betekent dat u de waarde van de verzekering tijdens de spaarperiode (looptijd) niet hoeft aan te geven bij uw bezittingen . U betaalt daardoor geen belasting over het kapitaal dat u opbouwt. Ook niet over de aangroei van rente over de kapitaalverzekering of het spaartegoed.
Vrijstelling uitkering

Op het moment dat u de eigenwoningschuld aflost met de kapitaalsuitkering of het gespaarde bedrag, geldt tot een bepaald maximumbedrag van de uitkering een vrijstelling. U hoeft over het vrijgestelde deel van de uitkering geen belasting te betalen, ook niet over de rente die deel uitmaakt van dat bedrag.

Renteaftrek

Tijdens de looptijd van de eigenwoningschuld betaalt u rente over uw hypotheek of lening. Deze (hypotheek)rente mag u aftrekken.

Let op!

Uw recht op vrijstelling kan vervallen. Dat gebeurt als uw spaarrekening wordt gewijzigd en hierdoor niet meer voldoet aan de voorwaarden voor een spaarrekening eigen woning.

Naar boven

10.5.1 U hebt een kapitaalverzekering eigen woning

U kunt sinds 2013 geen kapitaalverzekering eigen woning meer afsluiten. Hebt u vóór 1 april 2013 een kapitaalverzekering eigen woning afgesloten? Dan verandert er niets.

Een 'kapitaalverzekering eigen woning' is een kapitaalverzekering die speciaal bestemd is voor het sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Deze verzekering moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Vaak sluit u de kapitaalverzekering af met een spaarhypotheek.

Als uw kapitaalverzekering voldoet aan de voorwaarden, valt de kapitaalverzekering eigen woning in box 1. U hoeft dan tijdens de looptijd de opgebouwde waarde van de kapitaalverzekering niet aan te geven bij uw bezittingen. Uw kapitaalverzekering moet wel tijdens de hele looptijd aan de voorwaarden blijven voldoen.

Naar boven

10.5.1.1 Voorwaarden kapitaalverzekering eigen woning

Uw kapitaalverzekering moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

Uw verzekering is afgesloten bij een levensverzekeringsmaatschappij, dus niet bij bijvoorbeeld een eigen bv of bij een particulier.
In de polis staat letterlijk dat de uitkering wordt gebruikt om uw eigenwoningschuld af te lossen.
In de polis staat dat u minimaal 15 jaar of tot het overlijden van de verzekerde persoon premies betaalt.
U moet de premies ieder jaar betalen.
De hoogste premie op jaarbasis mag niet meer zijn dan 10 keer de laagste jaarpremie op jaarbasis.
Uw verzekering geeft recht op een kapitaalsuitkering bij leven, of op een uitkering bij het overlijden van uzelf of uw fiscale partner.
De woning waarvoor u de kapitaalverzekering hebt afgesloten, is uw eigen woning. Het mag ook de eigen woning zijn van uw fiscale partner.
Een kapitaalverzekering eigen woning valt alleen in box 1 als de verzekering aan alle voorwaarden voldoet. Anders hoort de waarde van de verzekering bij uw bezittingen in box 3 (bezittingen en schulden).

Let op!

Waar in deze voorwaarden 'jaar' staat, gaat het niet om kalenderjaren, maar om periodes van 12 maanden sinds de ingangsdatum van de kapitaalverzekering.

Naar boven

10.5.1.2 U krijgt een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning

Krijgt u een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning? En gebruikt u die uitkering om uw eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis) af te lossen. Dan hebt u meestal recht op een vrijstelling. U hoeft dan geen belasting te betalen over de uitkering.

Is de uitkering hoger dan de vrijstelling waar u recht op hebt? Dan moet u belasting betalen over de opgebouwde rente in het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt. De opgebouwde rente is de uitkering min de betaalde premies. Als u een fiscale partner hebt, moet u het belastbare deel van de uitkering van uzelf en van uw fiscale partner aangeven.

Het belastbare deel van de uitkering hoort bij uw inkomsten uit de eigen woning. Zie ‘'Belastbaar deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning’' '. U betaalt alleen belasting over de opgebouwde rente in het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt.'

Naar boven

10.5.1.3 Voorwaarden en hoogte vrijstelling

Als u een uitkering krijgt uit een kapitaalverzekering eigen woning, hebt u onder de volgende voorwaarden recht op een vrijstelling:

Als u 15 tot en met 19 jaar premie hebt betaald, is de vrijstelling maximaal € 36.800 per persoon.
Als u 20 jaar of langer premie hebt betaald, is de vrijstelling maximaal € 162.000 per persoon.

Als u dat hebt verzekerd, keert de verzekering uit als u of uw fiscale partner overlijdt. Ook als dit gebeurt binnen 20 jaar nadat u de verzekering hebt afgesloten, is de vrijstelling maximaal € 162.000. U moet dan wel tot het moment van overlijden jaarlijks premie hebben betaald.

Uw recht op vrijstelling kan vervallen. Dat gebeurt als uw kapitaalverzekering wordt gewijzigd en hierdoor niet meer voldoet aan de voorwaarden voor een kapitaalverzekering eigen woning.

Verder geldt het volgende:

De vrijstelling is nooit hoger dan het bedrag van de eigenwoningschuld op het moment van uitkering.
De vrijstelling is nooit hoger dan het bedrag van de eigenwoningschuld dat u met de uitkering aflost.
Uw totale vrijstelling is nooit hoger dan € 162.000.
Het bedrag van de vrijstelling geldt voor de hele uitkering, dus voor de premies en de opgebouwde rente samen.
U hebt in uw leven een keer recht op een vrijstelling van € 162.000. Als u deze vrijstelling niet helemaal kunt gebruiken, omdat de kapitaalsuitkering of de schuld bijvoorbeeld € 100.000 was, dan hebt u nog € 62.000 over voor een volgende keer. Het bedrag van de vrijstelling wordt jaarlijks verhoogd in verband met inflatie.

Voorbeeld

U hebt op 1 juli 1992 een spaarhypotheek afgesloten. In 2001 hebt u ervoor gekozen om die verzekering aan te merken als een kapitaalverzekering eigen woning. In de jaren 1992 tot en met 2016 hebt u per maand € 250 premie betaald. In totaal betaalde u € 72.000 premie. Op 1 juli 2016 keert de verzekering een kapitaal uit van € 145.000 waarmee uw eigenwoningschuld wordt afgelost. De uitkering is lager dan de vrijstelling van € 162.000. Het rentebestanddeel in de uitkering is daarom onbelast.

In dit voorbeeld hebt u niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling.

Naar boven

10.5.1.4 U en uw partner hebben per persoon recht op de vrijstelling

U en uw partner hebben per persoon recht op de vrijstelling als u allebei zelfstandig begunstigde bent van de uitkering. De vrijstelling die u en uw partner samen krijgen is dan maximaal € 324.000. Hebt u bijvoorbeeld minimaal 20 jaar premie betaald, dan krijgt u samen maximaal 2 x € 162.000 = € 324.000.

Uw eigen vrijstelling kan niet hoger zijn dan (het deel van) de uitkering waarop u zelf in uw leven recht hebt.

Krijgt u of uw partner een uitkering, maar staat u of uw partner alleen op de polis genoemd als begunstigde voor de uitkering bij in leven zijn op de contractdatum? Dan heeft alleen de begunstigde partner recht op de vrijstelling, zodat u samen maar recht hebt op 1 keer de vrijstelling. Maar als u samen met uw fiscale partner bij de aangifte een verzoek doet, kunnen u en uw partner ieder gebruikmaken van de eigen vrijstelling. Zo kunt u samen toch maximaal een vrijstelling van € 324.000 krijgen.

Naar boven

10.5.1.5 De kapitaalverzekering eigen woning keert uit na overlijden

Keert de kapitaalverzekering uit na het overlijden van u of uw fiscale partner? Dan wordt de vrijstelling van de langstlevende fiscale partner verhoogd met het bedrag dat zijn fiscale partner door het overlijden niet meer kon gebruiken. Die verhoging is nooit meer dan het bedrag dat bij overlijden wordt uitgekeerd.

Het belaste deel van een overlijdensuitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning moet worden aangegeven als inkomsten uit de eigen woning, zie 'Belastbaar deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning'.

Naar boven

10.5.1.6 U hebt uw kapitaalverzekering eigen woning afgekocht

Hebt u uw kapitaalverzekering eigen woning afgekocht en komt deze helemaal of gedeeltelijk tot uitkering? En hebt u daardoor niet voldaan aan de voorwaarde dat u ten minste 15 of 20 jaar jaarlijkse premie moest betalen? Als u de kapitaalverzekering eigen woning moest afkopen als gevolg van 1 de volgende situaties, kunt u toch recht hebben op de hoge vrijstelling van € 162.000:

U bent gescheiden of uw fiscaal partnerschap is beëindigd.
De verkoopprijs van uw vorige eigen woning is te laag om de bijbehorende eigenwoningschuld volledig af te lossen.
U maakt gebruik van een vorm van schuldhulpverlening.

U hebt recht op de vrijstelling als u daarnaast voldoet aan de volgende voorwaarden:

Tot het tijdstip dat de kapitaalverzekering helemaal of gedeeltelijke tot uitkering kwam, is er jaarlijks premie betaald binnen de vereiste bandbreedte.
De afkoopsom van de kapitaalverzekering is volledig gebruikt voor de aflossing van de bijbehorende eigenwoningschuld. De schuld is daardoor zoveel mogelijk afgelost.

Let op!

Als de uitkering hoger is dan het afgeloste bedrag, geldt voor dat hogere bedrag de vrijstelling niet.

Naar boven

10.5.1.7 U hebt een kapitaalverzekering afgesloten vóór 1 januari 1992

Hebt u een kapitaalverzekering die is afgesloten vóór 1 januari 1992? Hebt u het verzekerde kapitaal na 31 december 1991 niet verhoogd of alleen verhoogd op basis van een clausule die al vóór 1 januari 1992 op de polis stond? En hebt u deze verzekering per 1 januari 2001 omgezet in een kapitaalverzekering eigen woning? Dan wordt het bedrag van uw maximumvrijstelling in box 1 (€ 162.000) verhoogd met de waarde van uw kapitaalverzekering op 1 januari 2001. Maar de totale vrijstelling is nooit meer dan het bedrag van de eigenwoningschuld op het moment van uitkering.

Naar boven

10.5.1.8 U hebt een kapitaalverzekering afgesloten na 14 september 1999 en deze omgezet naar een kapitaalverzekering eigen woning

Hebt u een kapitaalverzekering die is afgesloten na 14 september 1999? En hebt u deze na 1 januari 2001 omgezet naar een kapitaalverzekering eigen woning? Dan mag u de betaalde premie verhogen met de opgebouwde rente tot het moment dat u de verzekering hebt omgezet. Deze verhoging is van belang als de uitkering uit uw kapitaalverzekering niet volledig is vrijgesteld.

Voorbeeld

De polis is afgesloten op 1 januari 2002. Maandelijks betaalt u € 300 premie. Op 1 januari 2006 hebt u de verzekering omgezet in een kapitaalverzekering eigen woning. De waarde op 1 januari 2006 was € 18.000 (betaalde premie: € 14.400 rente: €3.600). De verzekering komt tot uitkering op 1 januari 2017. Naast de betaalde premie van € 300 per maand mag u ook de opgebouwde rente tot 1 januari 2006 (€ 3.600) als premie meetellen, dus:

Betaalde premies over de gehele looptijd € 54.000
Opgebouwde rente van 1 januari 2002 tot 1 januari 2006 € 3.600 +
In totaal betaalde premies € 57.600

Naar boven

10.5.1.9 De uitkering is lager dan de vrijstelling

Is de uitkering lager dan het bedrag van uw vrijstelling? Dan is het belastbaar deel van de uitkering € 0.

Het bedrag van de vrijstelling die u hebt gebruikt in eerdere jaren moet u ook vermelden in uw aangifte. Het deel van de vrijstelling dat u hebt gebruikt, kunt u niet nog een keer gebruiken.

Naar boven

10.5.1.10 De uitkering is hoger dan de vrijstelling

Is de uitkering hoger dan het bedrag van uw vrijstelling? Dan moet u belasting betalen over de opgebouwde rente in het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt. De opgebouwde rente is de uitkering min de betaalde premies.

Het bedrag van de gebruikte vrijstelling moet u ook vermelden in uw aangifte. Het deel van de vrijstelling dat u hebt gebruikt, kunt u niet nog een keer gebruiken.

Voorbeeld

U hebt op 1 augustus 1993 een spaarhypotheek afgesloten. In 2001 hebt u ervoor gekozen om die verzekering aan te merken als een kapitaalverzekering eigen woning. In de jaren 1993 tot en met 2016 hebt u per maand € 400 premie betaald. In totaal betaalde u € 110.000 premie. Op 1 juli 2016 keert de verzekering een kapitaal uit van € 200.000. Met deze uitkering wordt uw eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis) afgelost.

De uitkering is hoger dan uw vrijstelling van € 162.000. De opgebouwde rente in de uitkering is daarom voor een deel belast. De opgebouwde rente is € 90.000 (uitkering € 200.000 min de betaalde premies € 110.000). De opgebouwde rente in het deel van de uitkering boven de vrijstelling is belast. Het deel van de uitkering boven de vrijstelling is € 38.000 (€ 200.000 - € 162.000). Het belastbare deel is dan 38.000/200.000 x € 90.000 = € 17.100.

In dit voorbeeld hebt u niet eerder gebruikgemaakt van deze vrijstelling.

Naar boven

10.5.2 U hebt een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning

U kunt sinds 2013 geen spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning meer afsluiten. Hebt u een spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning afgesloten voor 1 april 2013? Dan verandert er niets.

Met een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning spaart u voor de aflossing van de eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis). Deze verzekering moet aan bepaalde voorwaarden voldoen.

De spaarrekening eigen woning hebt u afgesloten bij een bank. Het beleggingsrecht eigen woning hebt u afgesloten bij de beheerder van een beleggingsinstelling. Voor de spaarrekening eigen woning betaalt u, in tegenstelling tot de kapitaalverzekering, geen premies. U spaart op een geblokkeerde rekening voor de aflossing van uw eigenwoningschuld. Het saldo van deze bankrekening en de waarde van dat beleggingsrecht zijn geblokkeerd. Aan het eind van de looptijd van de verzekering keert de verzekeringsmaatschappij een bedrag uit. U gebruikt die uitkering om uw eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis) af te lossen. Daarbij hebt u meestal recht op een vrijstelling.

Zolang uw spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning voldoet aan de voorwaarden, valt deze in box 1. U hoeft dan tijdens de looptijd de opgebouwde waarde van de spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning niet aan te geven bij uw bezittingen . Uw kapitaalverzekering moet wel tijdens de hele looptijd aan de voorwaarden blijven voldoen.

Let op!

Voor een beleggingsrecht eigen woning geldt hetzelfde als voor een spaarrekening eigen woning. Als hierna 'spaarrekening eigen woning' staat, bedoelen wij ook 'beleggingsrecht eigen woning'.

Naar boven

10.5.2.1 Voorwaarden spaarrekening eigen woning

Uw spaarrekening eigen woning moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

De overeenkomst voor de spaarrekening is afgesloten bij een erkende bank of kredietinstelling.
De spaarrekening is geblokkeerd en kan worden gedeblokkeerd voor de aflossing van uw eigenwoningschuld.
U stort jaarlijks bedragen op uw spaarrekening. Dit doet u minimaal 15 jaar of tot het overlijden van uzelf of uw fiscale partner. De hoogste inleg op jaarbasis mag niet meer zijn dan 10 keer de laagste inleg op jaarbasis.
De behaalde rendementen moeten worden bijgeboekt op de spaarrekening. U mag dus vóór het einde van de looptijd geen geld opnemen van de rekening.
De woning waarvoor u de spaarrekening eigen woning hebt geopend, moet uw eigen woning zijn. Het mag ook de eigen woning zijn van uw fiscale partner.
Een spaarrekening eigen woning valt in box 1 zolang de rekening aan alle voorwaarden voldoet. Anders moet u het gespaarde bedrag aangeven bij uw bezittingen in box 3.

Let op!

Waar in deze voorwaarden 'jaar' staat, gaat het niet om kalenderjaren maar om periodes van 12 maanden sinds u het contract hebt afgesloten.

Naar boven

10.5.2.2 U deblokkeert uw spaarrekening eigen woning

Laat u een spaarrekening eigen woning deblokkeren? En gebruikt u die uitkering om uw eigenwoningschuld (de hypotheek of lening voor uw huis) af te lossen. Dan hebt u meestal recht op een vrijstelling. U hoeft dan geen belasting te betalen over de uitkering.

Is de uitkering hoger dan de vrijstelling waar u recht op hebt? Dan moet u belasting betalen over de opgebouwde rente in het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt. De opgebouwde rente is de uitkering min de betaalde premies. Als u een fiscale partner hebt, moet u de uitkering van uzelf en van uw fiscale partner aangeven.

Bij het overlijden van de rekeninghouder of de eigenaar moet het de uitkering van een spaarrekening eigen woning worden aangegeven in de aangifte van die rekeninghouder of eigenaar.

Naar boven

10.5.2.3 Vrijstelling bij deblokkering spaarrekening eigen woning

Deblokkeert u een spaarrekening eigen woning? Dan moet u de opgebouwde rente in de uitkering aangeven. Maar onder de volgende voorwaarden krijgt u een vrijstelling:

Als u 15 tot en met 19 jaar hebt gespaard, is de vrijstelling maximaal € 36.800 per persoon.
Als u 20 jaar of langer hebt gespaard, is de vrijstelling maximaal € 162.000 per persoon.

Als u of uw fiscale partner overlijdt, wordt de spaarrekening gedeblokkeerd. Ook als dit gebeurt binnen 20 jaar nadat u de rekening hebt geopend, is de vrijstelling maximaal € 162.000. U moet dan wel tot het moment van overlijden jaarlijks premies hebben betaald.

Uw recht op vrijstelling kan vervallen. Dat gebeurt als uw spaarrekening wordt gewijzigd en hierdoor niet meer voldoet aan de voorwaarden voor een spaarrekening eigen woning.

Verder geldt het volgende:

De vrijstelling is nooit hoger dan de eigenwoningschuld op het moment van deblokkering.
De vrijstelling is nooit hoger dan de eigenwoningschuld die u met het gedeblokkeerde bedrag aflost.
Uw totale vrijstelling is nooit meer dan € 162.000.
De vrijstelling geldt voor het totale gedeblokkeerde bedrag, dus voor de inleg en de opgebouwde rente samen.
U hebt in uw leven eenmaal recht op een vrijstelling van € 162.000. Als u deze vrijstelling niet helemaal kunt gebruiken, omdat het gedeblokkeerde bedrag of de schuld bijvoorbeeld € 100.000 was, dan hebt u nog € 62.000 over voor een volgende keer. Het bedrag van de vrijstelling wordt jaarlijks verhoogd in verband met inflatie.

Wilt u een voorbeeld van de vrijstelling na een deblokkering van een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning? Kijk dan bij ‘U krijgt een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning’. Het voorbeeld daar geldt ook voor het deblokkeren van de spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning.

Naar boven

10.5.2.4 U en uw partner hebben per persoon recht op de vrijstelling

U en uw partner hebben per persoon recht op de vrijstelling. Ieder van u moet dan wel rekeninghouder zijn van de spaarrekening eigen woning. Bij minimaal 20 jaar inleg krijgt u samen maximaal 2 x € 162.000 = € 324.000.

Uw vrijstelling kan dus niet hoger zijn dan (het deel van) het gedeblokkeerde bedrag waarop u zelf recht hebt.

Krijgt u of uw partner een uitkering, maar bent u of uw partner alleen de rekeninghouder? Dan heeft alleen de begunstigde partner recht op de vrijstelling zodat u samen slechts recht hebt op één keer de vrijstelling. Maar als u samen met uw fiscale partner bij de aangifte een verzoek doet, kan ieder van u in de aangifte 50% van de uitkering opgeven. Hierdoor kunnen u en uw partner ieder gebruikmaken van de eigen vrijstelling. Zo kunt u samen toch maximaal een vrijstelling van € 324.000 krijgen.

Naar boven

10.5.2.5 U hebt uw spaarrekening eigen woning afgekocht

Hebt u uw spaarrekening eigen woning afgekocht en komt deze helemaal of gedeeltelijk tot uitkering? En hebt u daardoor niet voldaan aan de voorwaarde dat u ten minste 15 of 20 jaar jaarlijkse premie moest betalen? Als u de kapitaalverzekering eigen woning afkoopt als gevolg van 1 de volgende situaties, kunt u toch recht hebben op de hoge vrijstelling van € 162.000:

U bent gescheiden of uw fiscaal partnerschap is beëindigd.
De verkoopprijs van uw vorige eigen woning is te laag om de bijbehorende eigenwoningschuld volledig af te lossen.
U maakt gebruik van een vorm van schuldhulpverlening.

U hebt recht op de hoge vrijstelling als u daarnaast voldoet aan de volgende voorwaarden:

Tot het tijdstip dat de spaarrekening helemaal of gedeeltelijke tot uitkering kwam, hebt u jaarlijks bedragen op uw spaarrekening gestort gedurende minimaal 15 jaar of tot het overlijden van uzelf of uw fiscale partner. De hoogste inleg op jaarbasis was niet meer dan 10 keer de laagste inleg op jaarbasis.
De afkoopsom van de spaarrekening is volledig gebruikt voor de aflossing van de bijbehorende eigenwoningschuld. De schuld is daardoor zoveel mogelijk afgelost. Als de kapitaalsuitkering hoger is dan het afgeloste bedrag, geldt de vrijstelling niet voor dat hogere bedrag.

Naar boven

10.5.2.6 De spaarrekening eigen woning keert uit bij overlijden

Als de spaarrekening eigen woning wordt gedeblokkeerd door het overlijden van de rekeninghouder, kan zijn fiscale partner vragen om de spaarrekening eigen woning door te schuiven. Er vindt dan op het moment van overlijden geen fiscale afrekening plaats.

De fiscale partner krijgt een verhoging van zijn vrijstelling met het bedrag dat de overleden partner nog aan vrijstelling had kunnen gebruiken. Deze verhoging van de vrijstelling is niet hoger dan het tegoed op de rekening op het moment van overlijden.

Naar boven

10.5.2.7 De uitkering is lager dan de vrijstelling

Is het gedeblokkeerde bedrag lager dan het bedrag van uw vrijstelling? Dan is het belastbaar deel van de uitkering € 0.

Het bedrag van de vrijstelling die u hebt gebruikt in eerdere jaren moet u ook vermelden in uw aangifte. Het deel van de vrijstelling dat u hebt gebruikt, kunt u niet nog een keer gebruiken.

Naar boven

10.5.2.8 De uitkering is hoger dan de vrijstelling

Is het gedeblokkeerde bedrag hoger dan het bedrag van uw vrijstelling? Dan moet u belasting betalen over de opgebouwde rente in het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt. De opgebouwde rente is de uitkering min de betaalde premies. Dit belastbare deel van de uitkering hoort bij uw inkomsten uit de eigen woning, zie 'Belastbaar deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning'.

Het bedrag van de vrijstelling die u hebt gebruikt in eerdere jaren moet u ook vermelden in uw aangifte. Het deel van de vrijstelling dat u hebt gebruikt, kunt u niet nog een keer gebruiken.

Naar boven

10.5.3 U verkoopt uw eigen woning: wat zijn de gevolgen?

Hebt u een kapitaalverzekering eigen woning, een spaarrekening eigen woning of een beleggingsrecht eigen woning? En verkoopt u uw eigen woning? Dan kan dit gevolgen hebben voor uw belasting. Daarbij is het van belang of u bent verhuisd naar een andere eigen woning of naar een huurwoning.

Let op!

Voor een beleggingsrecht eigen woning geldt hetzelfde als voor een spaarrekening eigen woning. Als hierna 'spaarrekening eigen woning' staat, bedoelen wij ook 'beleggingsrecht eigen woning'.

Naar boven

10.5.3.1 U verhuist naar een nieuwe eigen woning

Verkoopt u uw eigen woning en verhuist u naar een nieuwe eigen woning? En koopt u uw kapitaalverzekering niet af, maar laat u deze doorlopen als kapitaalverzekering eigen woning? Dan heeft dat meestal geen gevolgen voor uw belasting. Dit geldt ook als u de spaarrekening eigen woning niet deblokkeert, maar laat doorlopen. De oude kapitaalverzekering of spaarrekening geldt dan namelijk ook voor de nieuwe woning als kapitaalverzekering eigen woning of spaarrekening eigen woning.

Zet u uw kapitaalverzekering eigen woning of spaarrekening eigen woning bij de verhuizing rechtstreeks om in een andere kapitaalverzekering eigen woning of spaarrekening eigen woning? Voor de spaarrekening geldt dat de looptijd en de stortingen van de oude spaarrekening meetellen bij de beoordeling of de nieuwe rekening voldoet aan de eisen voor een spaarrekening eigen woning. U mag ook wisselen van product. Als u bijvoorbeeld eerst een kapitaalverzekering had, mag u deze omzetten in een spaarrekening.

Naar boven

10.5.3.2 U verhuist naar een huurwoning

Verkoopt u uw eigen woning en verhuist u naar een nieuwe eigen woning? Vanaf het moment dat u de eigen woning verkoopt, voldoet uw kapitaalverzekering of spaarrekening niet meer aan de voorwaarden voor een kapitaalverzekering eigen woning of spaarrekening eigen woning. Het maakt hierbij niet uit of u de producten hebt afgekocht of gedeblokkeerd of hebt laten bestaan. U moet belasting betalen over de opgebouwde rente - voor zover u geen vrijstelling kunt krijgen.

Meestal hebt u in deze situatie toch recht op vrijstelling. Het aantal jaren dat u premies hebt betaald of bedragen hebt gestort, is bij verhuizing naar een huurwoning namelijk niet van belang voor het recht op vrijstelling. Ook is niet vereist dat u de leningen voor de eigen woning hebt afgelost. U moet wel hebben voldaan aan de voorwaarde dat de hoogste premie of inleg op jaarbasis niet meer was dan tien keer de laagste premie of inleg op jaarbasis.

Hebt u de kapitaalverzekering niet afgekocht of het tegoed op de spaarrekening niet helemaal opgenomen? Dan hoort de waarde van die verzekering of het totaal van die spaarrekening na de verhuizing naar de huurwoning bij uw bezittingen in box 3 (bezittingen en schulden). In box 3 kan misschien een vrijstelling van toepassing zijn. Zie het hoofdstuk ‘Bezittingen en schulden (box 3)’ en dan ‘Bezittingen’.

Naar boven

10.5.3.3 U verhuist tijdelijk naar een huurwoning

Verhuist u tijdelijk naar een huurwoning? En hebt u nog geen andere eigen woning gekocht en nog geen andere eigen woning in aanbouw? Dan kunt u uw kapitaalverzekering eigen woning of spaarrekening eigen woning in stand laten en later weer laten voldoen aan de voorwaarden om weer in box 1 te horen.

U moet dan uiterlijk het einde van het jaar na het jaar van de verkoop van de oude woning een andere eigen woning kopen. Uw kapitaalverzekering of spaarrekening moet dan nog steeds bestaan. De kapitaalverzekering of spaarrekening verhuist op het tijdstip van de aankoop van de woning weer van box 3 naar box 1. Het vrijstellingsbedrag dat u eerder gebruikte bij de verhuizing naar de huurwoning wordt dan weer opgeteld bij het vrijstellingsbedrag dat overbleef na de afrekening over uw kapitaalverzekering of spaarrekening. Per saldo wordt uw vrijstelling weer als eerst.

Let op!

Weet u bij het doen van de aangifte over het jaar van verkoop van uw eigen woning al dat u uiterlijk in het jaar daarna een andere eigen woning heeft gekocht of zal kopen? Dan hoeft u in de aangifte niets op te nemen over afrekening over de kapitaalverzekering eigen woning of de spaarrekening eigen woning. Dit geldt alleen als u de verzekering of spaarrekening in stand laat en deze weer in box 1 wil laten horen.

Naar boven

Subnavigatie

Inhoud Fiscale informatie 2016