Ik verhuur een deel van de eigen woning (kamerverhuurvrijstelling)
Verhuurde u een deel van uw woning, bijvoorbeeld een kamer? Dan krijgt u misschien de kamerverhuurvrijstelling.
Voorwaarden
De voorwaarden om de kamerverhuurvrijstelling te kunnen krijgen, zijn:
- Het deel dat u verhuurde, maakte deel uit van uw woning en was geen zelfstandige woning.
- U en de huurder waren tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.
- De verhuur was voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student.
- Uw huurinkomsten waren in 2024 maximaal € 5.998. In 2023 waren die maximaal € 5.881 en in 2022 maximaal € 5.711. Dit is inclusief een eventuele vergoeding die u krijgt voor bijvoorbeeld het gebruiken van meubels en energie.
Voldoet u aan alle voorwaarden?
Dan krijgt u de kamerverhuurvrijstelling. Uw hele woning valt onder de eigenwoningregeling in box 1. Geef de volgende inkomsten en aftrekbare kosten op in de aangifte:
- Inkomsten: het eigenwoningforfait van de hele woning. De huurinkomsten hoeft u niet op te geven.
- Aftrekbare kosten: de rente over de eigenwoningschuld van de hele woning.
Voldoet u niet aan alle voorwaarden?
Dan valt het deel van uw woning dat u niet verhuurde in box 1 en het deel dat u verhuurde in box 3 (sparen en beleggen). U kunt het deel dat u verhuurde op 2 manieren opgeven in de aangifte:
- Optie 1: U geeft de WOZ-waarde én een even groot deel van de eigenwoningschuld van het deel dat u verhuurde aan in box 3. Dit heet pro rata berekening.
- Optie 2: U geeft de WOZ-waarde én een even groot deel van de oorspronkelijke woningprijs van het deel dat u verhuurde aan in box 3.
U kiest 1 van de 2 opties in de aangifte van het jaar waarin het verhuurde deel van uw woning in box 3 valt.
Voorbeeld
U hebt uw woning gekocht voor € 420.000 (oorspronkelijke woningprijs en eigenwoningschuld). De WOZ-waarde van uw woning is op dit moment € 450.000 en de eigenwoningschuld € 300.000. U verhuurt 1/3 deel van uw woning en dit geeft u op in box 3. De rest valt in box 1.
Optie 1
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Ook geeft u 1/3 van de eigenwoningschuld op in box 3. Dit is € 100.000 (1/3 van € 300.000). Als eigenwoningschuld in box 1 blijft dan € 200.000 over (2/3 van € 300.000).
Optie 2
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Om te berekenen welk deel van de eigenwoningschuld in box 3 valt, berekent u welk deel van de eigenwoningschuld in box 1 blijft. U geeft € 280.000 (2/3 van € 420.000) op in box 1. Dit betekent dus dat € 20.000 (€ 300.000 - € 280.000) valt in box 3.
Conclusie
Bij optie 2 is de eigenwoningschuld in box 1 groter dan bij optie 1.
Rente
Als u aan de voorwaarden voor de hypotheekrente voldoet, dan mag u de hypotheekrente aftrekken in box 1. In het voorbeeld mag u de hypotheekrente over € 100.000 (optie 1) of € 20.000 (optie 2) niet aftrekken, omdat dit niet meer bij de eigenwoningschuld hoort.
U hebt uw woning gekocht voor € 420.000 (oorspronkelijke woningprijs en eigenwoningschuld). De WOZ-waarde van uw woning is op dit moment € 450.000 en de eigenwoningschuld € 300.000. U verhuurt 1/3 deel van uw woning en dit geeft u op in box 3. De rest valt in box 1.
Optie 1
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Ook geeft u 1/3 van de eigenwoningschuld op in box 3. Dit is € 100.000 (1/3 van € 300.000). Als eigenwoningschuld in box 1 blijft dan € 200.000 over (2/3 van € 300.000).
Optie 2
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Om te berekenen welk deel van de eigenwoningschuld in box 3 valt, berekent u welk deel van de eigenwoningschuld in box 1 blijft. U geeft € 280.000 (2/3 van € 420.000) op in box 1. Dit betekent dus dat € 20.000 (€ 300.000 - € 280.000) valt in box 3.
Conclusie
Bij optie 2 is de eigenwoningschuld in box 1 groter dan bij optie 1.
Rente
Als u aan de voorwaarden voor de hypotheekrente voldoet, dan mag u de hypotheekrente aftrekken in box 1. In het voorbeeld mag u de hypotheekrente over € 100.000 (optie 1) of € 20.000 (optie 2) niet aftrekken, omdat dit niet meer bij de eigenwoningschuld hoort.