Bedrijfspand in eigendom: privé- of ondernemingsvermogen?
Als u uw onderneming vestigt in een pand dat uw eigendom is, moet u voor de inkomstenbelasting altijd vaststellen of dat pand een privépand of een ondernemingspand is. Dat heeft gevolgen voor de lange termijn.
Stel dat het pand tot het vermogen van uw onderneming behoort en dat het in waarde stijgt. Die waardestijging is dan winst van uw onderneming. En over die winst moet u te zijner tijd belasting betalen. De gemiddelde waarde van een pand dat u privé in eigendom hebt, moet u per jaar opgeven als vermogen in box 3 voor de inkomstenbelasting. Omgekeerd: onderhouds- en verbouwingskosten zijn aftrekbaar als het pand van uw onderneming is, maar niet als het pand van u privé is. Van belang is dus: weegt de verwachte waardestijging van het pand op tegen de verwachte kosten?
Uitsluitend zakelijk gebruik
Als u een eigen pand hebt dat u helemaal voor uw onderneming gebruikt, dan bent u verplicht het pand in het ondernemingsvermogen in te brengen. De waarde van het hele pand moet dan op de balans van uw onderneming komen te staan. Over het pand schrijft u af.
Aankoopkosten meetellen bij waardering van de bedrijfsruimte
Voor de waardering van bedrijfsruimte op de balans van uw onderneming telt u de aankoopkosten op bij de koopsom. De aankoopkosten zijn bijvoorbeeld: notariskosten en makelaarskosten.
Ook in rekening gebrachte btw (als u geen recht hebt om die af te trekken als voorbelasting) en overdrachtsbelasting zijn aankoopkosten. Als de aankoop van een pand belast is met btw, geldt er mogelijk een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
U mag de koopsom en de aankoopkosten niet in 1 keer aftrekken van de opbrengsten van de onderneming, maar u moet erover afschrijven.
Let op!
Als u ook het woongedeelte tot het ondernemingsvermogen rekent, moet u de aankoopkosten die op het woongedeelte betrekking hebben, bij de koopsom optellen en erover afschrijven.
Kosten aftrekken
Kosten van een eigen pand dat u geheel als bedrijfsruimte gebruikt, kunt u aftrekken van de opbrengsten van uw onderneming. Tot deze kosten behoren onder meer:
- de energiekosten, verzekeringskosten, schoonmaakkosten en dergelijke
- de inrichtingskosten, zoals vloerbedekking, behang, bureau(s) en kastruimte (over deze kosten moet u mogelijk afschrijven)
Let op!
U kunt deze kosten inclusief btw aftrekken, voor zover u de btw niet als voorbelasting kunt aftrekken.
Investeringsaftrek
De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Daarom hebt u mogelijk recht op investeringsaftrek als u een pand koopt om er uw onderneming in te vestigen. Koopt u een pand en brengt u maar een deel ervan in uw ondernemingsvermogen in, dan hebt u alleen voor dat deel recht op investeringsaftrek. Voor de grond waar het pand op staat, hebt u nooit recht op investeringsaftrek. Als uw werkruimte zich in uw eigen woning bevindt, hebt u alleen recht op investeringsaftrek als u de ruimte uitsluitend voor de bedrijfsvoering gebruikt. Woonhuizen zijn uitgesloten van investeringsaftrek.