Btw bij levering van een onroerende zaak

De levering van een onroerende zaak vindt meestal plaats door het opmaken van de leveringsakte. Naast eigendomsoverdracht kan ook in andere gevallen sprake zijn van een levering. Lees hierover meer bij Wat geldt als levering van een onroerende zaak?

In een aantal gevallen is de levering van een onroerende zaak verplicht belast met btw. In andere gevallen is die levering vrijgesteld van btw, maar kunt u er in bepaalde situaties samen met de koper voor kiezen om toch btw te berekenen. U moet hiervoor toestemming vragen aan uw belastingkantoor. U kunt uw keuze ook vastleggen in de notariële akte van levering.

Wanneer verplicht belast leveren?

Handelt u als ondernemer? Dan moet u altijd belast met btw leveren in de volgende gevallen:

• U levert een gebouw voor de btw vóór, op of uiterlijk 2 jaar na de eerste ingebruikname.
• U levert een bouwterrein.
• U levert een nieuw gebouw voor de btw op (bijvoorbeeld als aannemer).

Gebouw voor de btw

Voor de btw is een gebouw een bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Zo'n bouwwerk noemen we een 'gebouw voor de btw'. Niet alleen woningen en bedrijfspanden, maar ook constructies kunnen een bouwwerk zijn. Bijvoorbeeld bruggen, viaducten, straten, atletiekbanen of kunstgrasvelden, leidingen voor gas, elektra, water en kabelnetwerken en constructies zoals tunnels, sluizen en parkeergarages.

Ook een onvoltooid bouwwerk dat vast met de grond is verbonden, vormt voor de btw-heffing een gebouw. Zoals een half afgebouwd gebouw of een constructie die onderdeel vormt van een pand in aanbouw, zoals de fundering.

Of een bouwwerk vast met de grond is verbonden, hangt ervan af of het gemakkelijk is te demonteren of te verplaatsen. Want als dat het geval is, dan is het bouwwerk voor de btw een roerende zaak en is de grond onbebouwd. Is het bouwwerk niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen, dan is het een onroerende zaak en daarmee een gebouw voor de btw. Het bijbehorend terrein is voor de btw dan meestal bebouwde grond. In bepaalde situaties vormt ook klinkerbestrating een gebouw voor de btw. Meer informatie leest u in paragraaf 3.2.1. van het besluit Omzetbelasting Onroerende zaken.

Voor de btw is niet relevant of een bouwwerk volgens het burgerlijk recht roerend of onroerend is. Als we in het vervolg spreken over een 'onroerende zaak', bedoelen we daarmee het gebouw voor de btw samen met de grond. Als onroerende zaak wordt echter ook gezien ieder element dat deel uitmaakt van een gebouw of dat blijvend geïnstalleerd is in het gebouw. Voor een volledige definitie van het begrip onroerende zaak verwijzen wij naar paragraaf 3.2. van het besluit Omzetbelasting Onroerende zaken.

Twijfelt u of een bouwwerk een gebouw voor de btw is? Of dat de grond moet worden aangemerkt als bouwterrein? Vraag ons dan om vooroverleg.

Over- of onderbebouwing van gebouwen

Het komt regelmatig voor dat gebouwen worden over- of onderbebouwd. Meer informatie hierover leest u in paragraaf 3.3.2. van het besluit Omzetbelasting Onroerende zaken.

Wanneer kiezen voor levering met btw?

Verkoopt u een gebouw voor de btw dat langer dan 2 jaar in gebruik is, of verkoopt u onbebouwde grond die geen bouwterrein is? Dan is de verkoop in principe vrijgesteld van btw. Als u btw hebt betaald bij de aankoop, kan het voordelig zijn om te kiezen voor verkoop met btw. Lees meer bij Kiezen voor belaste levering.

Verkoop met verrekening van huurbedragen

Verkoopt u een verhuurde onroerende zaak met verrekening van huurbedragen? Dan mag u die huur met de koper verrekenen zonder btw.

Gevolgen verkoop van een onroerende zaak

Als u een onroerende zaak verkoopt, kan dit gevolgen hebben voor de aftrek van voorbelasting. U houdt in de gaten of u recht hebt op aftrek van btw in het jaar waarin u de onroerende zaak in gebruik neemt én in de 9 daaropvolgende jaren. Deze periode noemen we de herzieningsperiode. Verkoopt u de onroerende zaak binnen deze periode, dan mag u misschien een extra bedrag aan voorbelasting terugvragen. Het is ook mogelijk dat u btw moet terugbetalen. Meer hierover leest u bij Herziening btw na aankoop van een onroerende zaak.