Welke woningen tellen mee voor de verhuurderheffing?
U betaalt verhuurderheffing over uw woningen in Nederland die voor de verhuur zijn bestemd. Het gaat hier om zelfstandige woningen waarvan de huurprijs in het belastingjaar niet hoger is dan de huurtoeslaggrens in dat jaar. Hebt u (ook) woningen met een huur die hoger is dan de huurtoeslaggrens in dat jaar? Voor deze woningen hoeft u geen verhuurderheffing te betalen.
U leest op deze pagina meer over de volgende onderwerpen:
- WOZ-afbakening
- Wat telt mee voor de huurprijs?
- Wat is een zelfstandige woning?
- Wanneer is er sprake van een voor de verhuur bestemde woning?
- Wanneer telt een woning niet mee voor de verhuurderheffing?
WOZ-afbakening
De verhuurderheffing geldt voor een voor de verhuur bestemde woning die een zelfstandig WOZ-object is als bedoeld in artikel 16 van de wet WOZ. Het gaat primair om de WOZ-gebruikscodes 10 en 11. De gebruikscode kan de verhuurder opvragen bij de gemeente.
Bij een pand in gemengd gebruik, zoals een onsplitsbaar woon-winkelpand, bepaalt de gebruikscode of het een zelfstandige woning is.
Als de verhuurder of wij vermoeden dat de WOZ-gebruikscode fout is, moet dit worden gemeld bij de gemeente.
Wat telt mee voor de huurprijs?
Het gaat om de kale huurprijs. Dat is de huur zonder bijkomende kosten zoals servicekosten, gas, water en licht. Rekent u een all-in huurprijs? Dan moet u de bijkomende kosten van de huurprijs aftrekken om te bepalen of de woning meetelt voor de verhuurderheffing.
Hebt u de huur verhoogd?
Hebt u de huren van uw woningen bijvoorbeeld in 2021 verhoogd? Dit betekent niet dat u gelijk ook meer verhuurderheffing moet betalen. De verhuurderheffing is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Deze wordt op 1 januari vastgesteld door de gemeente waar de woning staat. Komt de huur in 2021 door de verhoging boven de huurgrens die geldt op 1 januari 2022? Dan hoeft u in 2022 over deze woning geen verhuurderheffing te betalen.
Wat is een zelfstandige woning?
Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en buiten op slot kan doen. In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn:
- een eigen woon(slaap)kamer
- een eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel
- een toilet met waterspoeling
Kamerverhuur valt hier meestal niet onder. Verhuurt u een zelfstandige woning? En wordt die woning onderverhuurd in onzelfstandige delen? Dan telt de woning mee voor de verhuurderheffing.
Wanneer is sprake van een voor huur bestemde woning?
Woningen die voor verhuur bestemd zijn, tellen mee voor de verhuurderheffing, zoals:
- een woning die wordt verhuurd aan een huurder
- een woning die zal worden gerenoveerd, ongeacht of de woning op de peildatum al dan niet is verhuurd
Uitzondering: een woning is niet voor de verhuur bestemd als de woning op de peildatum niet is verhuurd of te huur staat aangeboden, tussen de peildatum en de start van de renovatie niet verhuurd is geweest of te huur is aangeboden, én de renovatie op 31 augustus van dat jaar nog niet is afgerond. - een woning die zal worden gesloopt, tenzij die woning niet (langer) voor de verhuur bestemd is
Van dit laatste is in ieder geval sprake als de woning op de peildatum niet is verhuurd of te huur staat aangeboden en tussen de peildatum en de start van de sloop niet verhuurd is geweest of te huur is aangeboden. - een woning die zal worden verkocht, tenzij die woning niet (langer) voor de verhuur bestemd is
Van dit laatste is in ieder geval sprake als de woning op de peildatum niet is verhuurd of te huur staat aangeboden, en tussen de peildatum en het moment waarop de (voorlopige) koopovereenkomst is overeengekomen met een koper die de woning zelf gaat bewonen, niet verhuurd is geweest of te huur is aangeboden. - een woning die te koop staat en die op de peildatum (tijdelijk) is verhuurd omdat de verkoop stagneert
- een woning voor gebruik voor eigen doeleinden van de verhuurder die wordt gebruikt voor bewoning
Een voorbeeld hiervan is de dienstwoning waarin een medewerker van de verhuurder woont. Opslagruimten die de verhuurder gebruikt – voor zover dit geen zelfstandige woningen zijn –tellen niet mee voor de verhuurderheffing. - een wisselwoning die wordt gebruikt om een huurder onder te brengen tijdens de renovatie van zijn woning
- een woning die verhuurd is in het kader van de leegstandswet (voorheen: antikraak)
Woningen in een zorgcomplex voor intramurale zorg
Een zelfstandige woonruimte die onderdeel is van een (intramuraal) zorgcomplex valt ook onder de verhuurderheffing als de bewoner zelf voorziet in de bekostiging van de wooncomponent. Onder bekostiging van de wooncomponent wordt verstaan dat de wooncomponent niet wordt gefinancierd vanuit de Wet langdurige zorg (Wlz) of de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of door een zorgverzekeraar.
Een woning in een zorgcomplex die (tijdelijk) wordt verhuurd
Om leegstand te voorkomen, kan de instelling een gedeelte van de woningen in het zorgcomplex zelfstandig verhuren. In die gevallen is de bewoner zelf verantwoordelijk voor zijn huisvestingskosten. Als die zelfstandige woning is verhuurd op de peildatum, valt deze onder de verhuurderheffing, ongeacht of de woning slechts tijdelijk wordt verhuurd.
Een woning in een zorgcomplex staat op de peildatum leeg
Een woning in een zorgcomplex die op de peildatum leegstaat, valt onder de verhuurderheffing. Dit is ook het geval als de zorginstelling woonruimten heeft die tijdelijk leeg staan zonder dat het direct duidelijk is of het gaat om intramurale woonruimten of woonruimten bestemd voor verhuur.
Uitzondering
Als de wooncomponent van de laatste bewoner vóór de leegstand op de peildatum is bekostigd vanuit de Wlz, vanuit de Wmo of door een zorgverzekeraar, dan telt deze woning niet mee voor de verhuurderheffing als aan de volgende 2 voorwaarden is voldaan:
- De woning is uiterlijk op 31 augustus na de peildatum weer in gebruik genomen door een bewoner van wie de wooncomponent is bekostigd vanuit de Wlz, vanuit de Wmo of door een zorgverzekeraar.
- De woning is in de tussentijd niet door een ander bewoond.
Bovenstaande regels gelden voor alle zorgcomplexen van zorginstellingen, ongeacht of de zorginstelling zelf eigenaar is of huurt.
Woonwagens
Een woonwagen die onroerend is, telt mee voor de verhuurderheffing. Bepalend is of de gemeente voor de woonwagen een WOZ-beschikking heeft afgegeven. Roerende woonwagens tellen niet mee, ook niet als de gemeente een aanslag Roerende Ruimte Belasting (RRB) heeft opgelegd.
Wanneer telt een woning niet mee voor de verhuurderheffing?
Woningen die niet voor verhuur bestemd zijn, tellen niet mee voor de verhuurderheffing. Het gaat hier bijvoorbeeld om:
- een woning die op de peildatum in aanbouw is of wordt gerenoveerd, waardoor er geen sprake is van een bewoonbare woning
Hierbij maakt het niet uit of een woning in de loop van het kalenderjaar bewoond kan gaan worden. Van belang is of de woning onbewoonbaar is op de peildatum. Als een woning op de peildatum niet meer in aanbouw is of niet meer wordt gerenoveerd (waardoor deze feitelijk wél bewoonbaar is), maar nog niet verhuurd of bewoond is, dan telt die woning wel voor de verhuurderheffing. - een woning die door de eigenaar wordt bewoond
Bij een mengvorm van koop en huur is de feitelijke inhoud van het contract bepalend. Bij verkoop onder voorwaarden waarbij de woning voor de koper/bewoner wordt aangemerkt als eigen woning voor de inkomstenbelasting, kan ervan uit worden gegaan dat de woning geen huurwoning is voor de verhuurderheffing.
Recreatiewoning voor kort verblijf
De verhuurderheffing geldt niet voor woningen die worden verhuurd als hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijven. Deze woningen hebben voor de WOZ de gebruikscode recreatie. Die woningen vallen niet onder de verhuurderheffing als ze voor een korte periode verhuurd worden. Voor het begrip 'korte periode' sluiten we aan bij de criteria die gelden voor btw (zie Verhuur die altijd belast is met btw). Er is in ieder geval sprake van een ‘korte periode’ als de huurders maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijven en ze het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet verplaatsen naar die accommodatie.
Rijksmonumenten
De verhuurderheffing geldt vanaf 1 januari 2018 niet voor rijksmonumenten. U hebt een rijksmonument als dat is opgenomen in het monumentenregister.