Btw aftrekken bij onroerende zaken
Gebruikt u een onroerende zaak zowel privé als voor uw onderneming? Dan mag u kiezen hoe u de onroerende zaak voor de btw aanmerkt. Het recht op aftrek van btw bij onroerende zaken hangt namelijk af van de bestemming die aan de onroerende zaak wordt gegeven. En van hoe de onroerende zaak daadwerkelijk wordt gebruikt.
Onroerende zaak geheel bedrijfsvermogen
Rekent u de onroerende zaak tot uw bedrijfsvermogen en gebruikt u het zakelijk deel voor belaste omzet? Dan mag u de btw die betrekking heeft op het privédeel niet aftrekken. U bepaalt dat deel op basis van werkelijk gebruik. Verandert er iets in de verhouding tussen het zakelijk gebruik en privégebruik in de 9 jaren na het jaar van 1e ingebruikname? U moet dan misschien de btw bij aanschaf herzien.
Voorbeeld
U koopt een pand voor € 600.000, exclusief € 126.000 btw. In het jaar van ingebruikname gebruikt u het pand 20% voor belaste omzet en 80% privé. Van de € 126.000 btw brengt u dus € 25.200 (20% x € 126.000) in aftrek. Deze aftrek van btw kan worden herzien bij wijzigen van het gebruik in de 9 jaren die volgen op het jaar van ingebruikname.
Aan het jaar van ingebruikname en de 9 daarop volgende jaren rekent u daarom steeds 10% van de (afgetrokken) btw toe (€ 12.600 en € 2.520). Stel dat in het 3e jaar het gebruik voor belaste omzet 30% is en het privégebruik 70%. Bij 30% belaste omzet hoort een aftrek van € 3.780 (30% x € 12.600). U hebt afgetrokken € 2.520. Het verschil tussen deze bedragen (€ 1.260) trekt u in uw laatste btw-aangifte van het jaar alsnog af.
In het 5e jaar na het jaar van ingebruikname is het gebruik voor belaste omzet 10% en het privégebruik 90%. Bij de zakelijke 10% gebruik voor belaste omzet hoort € 1.260 aftrek (10% x € 12.600). U hebt afgetrokken € 2.520 en moet het verschil van € 1.260 btw in uw btw-aangifte over het laatste aangiftetijdvak van het jaar aangeven.
Maakt u kosten voor gebruik van het pand? Dan kunt u alleen de btw die verband houdt met uw belaste omzet aftrekken. U bepaalt dat deel op basis van het werkelijke gebruik van deze diensten voor belaste omzet en privé.
Let op!
Verschilt de btw die u mag aftrekken niet meer dan 10% van de btw die u voor dat jaar al hebt afgetrokken? Dan mag u in dat (boek)jaar de btw niet herzien.
Onroerende zaak gedeeltelijk bedrijfsvermogen
Hebt u het pand alleen voor het zakelijk deel tot uw bedrijfsvermogen gerekend? Dan is de btw over het privégebruik niet aftrekbaar. Dit geldt voor de btw bij aanschaf en de btw over de kosten van gebruik en onderhoud.
Gaat u na het jaar van ingebruikname het pand voor een groter deel privé gebruiken? Dan moet u voor het toegenomen privégebruik de afgetrokken btw herzien. U berekent dat op dezelfde wijze als hiervoor is uitgelegd bij volledige toerekening van de onroerende zaak aan het bedrijfsvermogen.
Neemt het zakelijk gebruik in de jaren na de 1e ingebruikname toe? Dan krijgt u geen recht op een aanvullende aftrek van de btw over de aanschaf. Door het pand gedeeltelijk tot uw privévermogen te rekenen, zijn de btw-regels op dat deel niet meer van toepassing.
Zakelijke rechten of huurkoop
Zijn de aanschaf- of productiekosten van goederen lager dan het bedrag waarover u bij aanschaf of vervaardiging btw moet betalen? Bijvoorbeeld bij zakelijke rechten of huurkoop? Dan moet u bij het bepalen van de uitgaven uitgaan van het bedrag waarover u btw moet betalen.
Let op!
Bij de kosten voor gebruik en onderhoud houdt u alleen rekening met de kosten waarover u de btw (gedeeltelijk) hebt afgetrokken.