Waarvoor geldt het tarief van 2% (overdrachtsbelasting)?
Verkrijgt u een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen? En komt u niet in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan is de overdrachtsbelasting 2%.
Verkrijgen betekent in de meeste gevallen dat u de woning koopt, maar dat hoeft niet. Het kan ook gaan om het krijgen van (een aandeel in) een eigendom als gevolg van bijvoorbeeld erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik of appartementsrecht.
Onder woningen verstaan wij onroerende zaken die op het moment van de overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Hierbij horen ook aanhorigheden.
Op (te verbouwen) bedrijfsgebouwen en -ruimtes, afzonderlijke garageboxen en grond bestemd voor woningbouw is het 2%-tarief niet van toepassing. Ook als u een woning koopt die na de koop gesloopt wordt, is het 2%-tarief of de startersvrijstelling mogelijk niet van toepassing, maar geldt het tarief van 10,4 %.
Voor woningen waar u niet zelf voor langere tijd in gaat wonen, zoals een vakantiewoning, betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.
Voorwaarden laag tarief van 2%
Het lage tarief van 2% geldt voor de woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen. U moet dit verklaren bij het passeren van de notariële leveringsakte van de woning. Daarvoor vult u de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief in. De verklaring kan ook al zijn opgenomen in de notariële akte die u ondertekent.
Let op!
De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris. De notaris voegt uw verklaring bij de akte of neemt die op in de akte.
Lees verder als u in aanmerking wilt komen voor het lage tarief van 2% in 1 van de volgende situaties:
- U verbouwt de woning voordat u er gaat wonen
- U kunt de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden
- U gaat wonen in een verpleeghuis of soortgelijke instelling
- U gaat een deel van de woning verhuren
- De woning maakt deel uit van een bedrijfspand
U verbouwt de woning voordat u er gaat wonen
Gaat u de woning verbouwen ná de overdracht? Dan hebt u recht op het lage tarief van 2% als u na de verbouwing zélf voor langere tijd in de woning gaan wonen.
Beschikt u al vóór de overdracht over de woning, bijvoorbeeld om er te klussen of verbouwen? Dan kan het gewone tarief van 10,4% van toepassing zijn. Het 2% tarief geldt namelijk alleen bij het passeren van de notariële leveringsakte van de woning bij de notaris. Dat is het moment van de overdracht.
Goedkeuring
Onder de volgende 4 voorwaarden kunt u toch gebruikmaken van het 2% tarief:
- U beschikt gelijktijdig met of na het sluiten van de koopovereenkomst over de woning.
- Er is een directe samenhang tussen het ter beschikking stellen van de woning en de overdracht bij de notaris. Bijvoorbeeld door een sleutelovereenkomst waarin staat dat u de woning al in kunt vóór het moment van de overdracht om te verbouwen.
- U (of de notaris) doet aangifte overdrachtsbelasting op 2 momenten:
- als u over de woning beschikt
- op het moment van de overdracht
- U voldoet aan de overige voorwaarden voor het lage tarief.
Let op!
Laat u goed informeren voordat u kiest om de woning te verbouwen vóór de overdracht bij de notaris.
U kunt de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden
Kunt u de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden, bijvoorbeeld doordat u onvoorzien gaat scheiden of omdat de koper plotseling is overleden en u de woning erft? En is deze onvoorziene omstandigheid ontstaan tussen het moment van de koop van de woning en het tekenen van de akte bij de notaris (het moment van de overdracht)? Dan kunt u toch gebruikmaken van het lage tarief.
U moet verklaren dat het de bedoeling was dat u (of de overledene) de woning voor langere tijd zou gaan bewonen. Dat kan met de Verklaring onvoorziene omstandigheden overdrachtsbelasting.
De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris. De notaris voegt uw verklaring bij of in de akte.
U gaat wonen in een verpleeghuis of soortgelijke instelling
Koopt u de woning samen? En is bij aankoop van de woning al duidelijk dat 1 van u maar tijdelijk of helemaal niet in de woning kan wonen door langdurige opname in een verpleeghuis of soortgelijke instelling? Dan kan het gewone tarief van 10,4% van toepassing zijn bij diegene die niet in de woning gaat wonen. U moet namelijk beiden zélf voor langere tijd in de woning gaan wonen.
Goedkeuring
Onder de volgende 3 voorwaarden kunt u toch gebruikmaken van het 2% tarief:
- Degene die niet in de woning gaat wonen, heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst recht op blijvende zorg op basis van een indicatie op basis van de Wet langdurige zorg (Wlz).
- U geeft een kopie van de Wlz-indicatie aan de notaris. De notaris voegt dit bij akte.
- U voldoet aan de overige voorwaarden voor het lage tarief.
U gaat een deel van de woning verhuren
Koopt u een woning waarvan u een deel gaat verhuren? Dan geldt het lage tarief van 2% niet voor het verhuurde deel van de woning. Over dat deel betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.
Verhuurt u maar 10% van de woning? En bewoont u zelf voor langere tijd 90% of meer van de woning? Dan mag u het lage tarief van 2% toepassen voor de volledige woning.
De woning maakt deel uit van een bedrijfspand
Koopt u een bedrijfspand met een woonbestemming, bijvoorbeeld een winkel op de begane grond met een bovenwoning? En gaat u zelf voor langere tijd in het woongedeelte wonen? Dan geldt voor de waarde van het woongedeelte het lage tarief van 2%.
Over de resterende waarde van het bedrijfspand betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.
Wat hoort bij een woning?
Bij een woning horen ook aanhorigheden. Aanhorigheden bevinden zich altijd in de nabijheid van de woning staat, bijvoorbeeld:
- een tuin
- een garage
- een schuur
- een serre
- een aanbouw of uitbouw
- een tuinhuis
Wanneer hoort een garage bij een woning?
Een garage hoort bij een woning als het deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex. Bijvoorbeeld een flat met onderin een garage.
Ligt de garage op een ander perceel? Dan geldt toch het tarief van 2% als de woning en de garage naast elkaar liggen en worden gezien als 1 geheel.
Zijn de woning en de garage niet aan te merken als 1 geheel? Dan betaalt u het tarief van 10,4% over de garage.
Let op!
Koopt u de tuin, garage of schuur later dan de woning? Dan betaalt u daarover 10,4% overdrachtsbelasting.