12 Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling

12.1 Wat is de bijleenregeling?

Stel, u verkoopt uw eigen woning voor een hoger bedrag dan uw eigenwoningschuld. U hebt dan een overwaarde. U koopt vervolgens een nieuwe woning, waarvoor u een lening afsluit. Omdat u overwaarde hebt uit uw vorige woning, gaan wij ervan uit dat u deze overwaarde gebruikt om uw nieuwe woning te kopen. U leent dan niet meer dan u nodig hebt om uw nieuwe woning te kopen.

Als u in dit voorbeeld niet de volledige overwaarde zou gebruiken om uw nieuwe woning te kopen maar in plaats daarvan een hoger bedrag leent bij de bank, mag u niet alle rente van deze lening aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. U had namelijk een lager bedrag kunnen lenen – en had dus minder rente betaald - als u de overwaarde uit uw vorige woning had gebruikt.

Deze regeling noemen wij de bijleenregeling.

In dit hoofdstuk leest u:

• in welke situaties u met de bijleenregeling te maken kunt krijgen

• in welke gevallen de bijleenregeling niet geldt

• hoe u kunt berekenen hoe hoog uw hypotheekrenteaftrek is als de bijleenregeling voor u geldt

Naar boven

12.2 Wanneer krijgt u te maken met de bijleenregeling?

Verkoopt u uw eigen woning en koopt u een andere woning? Als uw oude woning overwaarde heeft, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Uw woning heeft overwaarde als de opbrengst bij verkoop hoger is dan de eigenwoningschuld. Hebt u een eigenwoningreserve (overwaarde) uit het verleden? Dan moet u met het totaal van de overwaarde en die eigenwoningreserve rekening houden.

De volgende situaties hebben gevolgen voor de bijleenregeling:

• U verhuist naar een nieuwe woning.

• U hebt nog geen nieuwe woning gekocht nadat de oude is verkocht.

• U hebt een nieuwe woning gekocht voordat de oude is verkocht.

• U hebt een fiscale partner.

• U en uw partner gaan uit elkaar.

Daarnaast zijn er momenten die wij zien als kopen of verkopen, terwijl u niet daadwerkelijk een woning koopt of verkoopt. Zie voor deze gevallen 'Bijzondere situaties'.

Naar boven

12.2.1 U verhuist naar een nieuwe woning

Als u een woning met overwaarde hebt verkocht en u koopt een nieuwe woning, dan moet u rekening houden met de overwaarde.

Gebruikt u de hele overwaarde voor de aankoop van uw nieuwe woning? En leent u alleen voor het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde van de oude woning? Dan krijgt u niet te maken met de bijleenregeling.

Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om de nieuwe woning te kopen? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar.

Naar boven

12.2.2 U hebt nog geen nieuwe woning gekocht nadat de oude is verkocht

Hebt u uw eigen woning verkocht, maar geen nieuwe woning gekocht omdat u bijvoorbeeld gaat huren? Dan hebt u geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is uw eigenwoningreserve.

Had u al een eigenwoningreserve? Dan voegt u de overwaarde toe aan de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na 3 jaar (of na uw overlijden indien u op dat moment geen partner hebt). Koopt u binnen die 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert uw eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld waarover u rente mag aftrekken.

Naar boven

12.2.3 U hebt een nieuwe woning gekocht voordat de oude is verkocht

Hebt u een nieuwe eigen woning gekocht en uw oude woning nog niet verkocht? Dan hoeft u pas later rekening te houden met een eventuele overwaarde van de nog niet verkochte woning.

Hebt u nog een eigenwoningreserve van een eerdere verkoop? Dan moet u daar wel rekening mee houden.

Dit betekent dat u bij de aankoop van de nieuwe woning nog geen rekening hoeft te houden met de overwaarde van de oude woning bij het bepalen van de eigenwoningschuld. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht. Of als deze geen eigen woning meer is door een andere reden dan verkoop. U moet in die situatie de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de totale eigenwoningreserve.

Naar boven

12.2.4 U hebt een fiscale partner

De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verkoopt en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van die verkochte woning. Dit noemen wij de partnerregeling.

Bij de partnerregeling kan het gaan om de volgende situaties:

• van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

• van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

• van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

Deze regeling geldt ook als beide partners eigenaar van de eigen woning blijven, maar de onderlinge eigendomsverhouding wijzigt.

Partnerregeling: van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

U verhuist met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar was naar een woning die u alleen kocht. De eigenwoningreserve van uw partner wordt opgeteld bij die van u.

Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u samen eigenaar was voor € 200.000 (ieder € 100.000), terwijl u samen een eigenwoningschuld had van € 80.000 (ieder € 40.000). De overwaarde is dan € 120.000 (ieder € 60.000).

Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u alleen hebt gekocht voor € 280.000. U mag dan een eigenwoningschuld hebben van maximaal € 160.000. Over dit deel van de lening is de (hypotheek)rente aftrekbaar.

U mag dus over maximaal een bedrag van € 160.000 hypotheekrente aftrekken.

Partnerregeling: van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

Woonde u samen met uw partner in een woning waarvan 1 van u de eigenaar was? En koopt u samen een nieuwe eigen woning? Dan ontstaat hierdoor bij de eigenaar van de oude woning misschien een restant niet-verrekende eigenwoningreserve. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.

Partnerregeling: van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

U en uw partner wonen samen in een eigen woning waarvan u eigenaar bent. De woning wordt verkocht. U en uw partner gaan vervolgens samenwonen in een nieuwe eigen woning, waarvan uw partner de eigenaar is. Als u bij de verkoop van uw eigen woning overwaarde behaalt, ontstaat bij u een niet-verrekende eigenwoningreserve. U koopt namelijk geen andere eigen woning. Deze niet-verrekende eigenwoningreserve gaat dan af van de maximale eigenwoningschuld van uw partner. Wij gaan er namelijk van uit dat u als partners de behaalde overwaarde beschikbaar hebt.

Einde partnerregeling

De verlaging van de eigenwoningschuld van de fiscale partner geldt totdat u de eigen woning verkoopt of tot het moment dat u geen fiscale partners meer van elkaar bent.

Naar boven

12.2.5 U en uw fiscale partner gaan uit elkaar

Eindigt de samenwoning met uw fiscale partner, bijvoorbeeld door een scheiding? En hoorde er een eigenwoningreserve tot de huwelijkse gemeenschap? Dan verdeelt u de eigenwoningreserve overeenkomstig uw aandeel in de huwelijkse gemeenschap. Als u getrouwd was in gemeenschap van goederen, krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Koopt degene die in de woning blijft wonen de ander uit? Dan moet u dit zien als aankoop van een eigen woning. Daarbij heeft de eigenwoningreserve van degene die wordt uitgekocht geen invloed op de eigenwoningschuld.

U hebt uw ex-partner uitgekocht

De volgende situatie moet u zien als aankoop:

• u had samen met uw ex-partner een eigen woning en

• u hebt na het vertrek van uw ex-partner zijn aandeel in die woning overgenomen

Dit kan ook gevolgen hebben voor uw eigenwoningreserve.

Uw fiscale partner is overleden 

Is uw fiscale partner overleden? En hoorde een eigenwoningreserve tot de boedel? Dan gaat de eigenwoningreserve van de overledene over op u als langstlevende partner.

Naar boven

12.2.6 Bijzondere situaties

Soms koopt u niet daadwerkelijk een woning, maar krijgt u er wel de beschikking over. Op eenzelfde manier kunt u een woning 'kwijtraken'. Sommige gevallen zien wij wel als het kopen of verkopen van een woning, waardoor u te maken kunt krijgen met de bijleenregeling.

Situaties die gelijk zijn als aankoop

U kunt een eigen woning krijgen door aankoop, maar ook in de volgende situaties:

• Iemand schenkt u een woning.

• Uw tweede woning wordt uw hoofdverblijf.

• U gaat wonen in een woning die u eerst verhuurde.

• U brengt een woning van het ondernemingsvermogen over naar uw privévermogen.

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan aankoop. Als aankoopwaarde geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat 1 van de bovengenoemde situaties plaatsvindt.

Situaties die gelijk zijn aan verkoop

De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar het kan ook door schenking. U hebt de woning dan 'vervreemd'.

Daarnaast eindigt de eigenwoningregeling in de volgende situaties:

• De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar wordt uw tweede woning. De woning gaat van box 1 over naar box 3.

• U verhuurt de woning.
  Dat geldt niet voor tijdelijke verhuur. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning' en dan 'Tijdelijke verhuur van een woning die te koop staat'

• U brengt de eigen woning van het privévermogen over naar het ondernemingsvermogen.

• Uw eigen woning gaat verloren, bijvoorbeeld door een brand.
  Zie 'Brand of sloop van de eigen woning'.

• U gaat scheiden of uit elkaar en:

  • u hebt de woning 2 jaar geleden verlaten

  • u hebt de woning nog geen 2 jaar geleden verlaten, maar uw partner woont er inmiddels ook niet meer

• U verhuist en:

  • de oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het 3e kalenderjaar

  • de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop

  • de oude woning staat niet meer leeg

• De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, omdat u bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom. En de 2-jaarstermijn waarin de woning nog binnen de eigenwoningregeling valt, is verstreken in het aangiftejaar.

• U kunt voor een nieuwe woning niet langer aannemelijk maken dat deze woning leeg en in aanbouw is en u de woning niet binnen het kalenderjaar of in 1 van de 3 daaropvolgende jaren als eigen woning gaat gebruiken.

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan verkoop. Als verkoopprijs geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer onder de eigenwoningregeling valt.

Brand of sloop van de eigen woning

Brand of sloop zien wij voor de bijleenregeling als een vervreemding, behalve als het gaat om brand of sloop in combinatie met her- of nieuwbouw. Bij her- of nieuwbouw geldt de voorwaarde dat deze plaatsvindt op de plek waar de gesloopte of afgebrande eigen woning stond. Of op een aanhorigheid (bijvoorbeeld in de tuin) van de gesloopte of afgebrande eigen woning.

Bouwt u na brand of sloop geen nieuwe woning? Dan geldt dit voor de bijleenregeling als verkoop. De verkoopprijs wordt dan gesteld op de waarde in het economisch verkeer op het moment van de brand of de sloop.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw maximale eigenwoningschuld berekenen bij brand of sloop.

Naar boven

12.3 Berekening bijleenregeling

Als u te maken krijgt met de bijleenregeling, mag u niet al uw hypotheekrente aftrekken in uw aangifte. U moet dan berekenen over welk deel van de lening, uw eigenwoningschuld, u de rente mag aftrekken. Om dit te doen, hebt u de volgende bedragen nodig:

• de overwaarde en eigenwoningreserve

• de eigenwoningschuld over de nieuwe woning (zie hiervoor het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning')

Met deze bedragen kunt u berekenen hoeveel hypotheekrente u mag aftrekken.

Naar boven

12.3.1 Overwaarde en eigenwoningreserve

Uw overwaarde is de nettoverkoopopbrengst min de eigenwoningschuld van de oude woning. Neem de verkoopprijs van uw woning en trek hier de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarskosten) van af. Trek hiervan vervolgens de eigenwoningschuld van de woning af. Zie voor meer informatie over de eigenwoningschuld het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning'.

Het bedrag dat overblijft is uw overwaarde op deze woning. Wij noemen dit ook wel uw eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve blijft 3 jaar lang gelden. Koopt u niet binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan hoeft u geen rekening meer te houden met deze eigenwoningreserve. Maar verkoopt u in die periode meer dan 1 eigen woning? Dan moet u de overwaardes van deze woningen bij elkaar optellen. Elk deel afzonderlijk vervalt na 3 jaar.

Wilt u de stand van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar weten? U kunt hiervoor bij ons een beschikking aanvragen. Bel hiervoor de BelastingTelefoon (0800-0543).

Afname eigenwoningreserve

Uw eigenwoningreserve neemt af als u deze gebruikt voor:

• de aankoop van een volgende eigen woning

• de kosten voor onderhoud of verbouwing

• de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Ook in bepaalde gevallen dat u samenwoont met uw fiscale partner en u een nieuwe woning koopt, kan de eigenwoningreserve afnemen. Zie voor meer informatie hierover 'U hebt een fiscale partner'.

Uw eigenwoningreserve neemt ook af als u een negatieve overwaarde (restschuld) hebt.

Betaalt u met eigen geld de kosten voor onderhoud of verbouwing van uw woning? Dan neemt uw eigenwoningreserve af met het bedrag van de verbouwing.

In het gegeven voorbeeld mag uw partner dan maar over € 75.000 de rente aftrekken en u over € 100.000. Over € 25.000 aan eigenwoningschuld is de rente dan niet aftrekbaar.

U kunt ook gezamenlijk een eigenwoningschuld aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek)renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve.

Hoe vult u de aangifte in?

Hoe vult u de aangifte in als u (met uw fiscale partner) volgens bovenstaand voorbeeld juist wel of juist niet gezamenlijk rekening houdt met de eigenwoningreserve en de aflossingsvrije lening van uw partner?

U houdt gezamenlijk rekening
Beantwoord de volgende vraag met ‘Ja’:

Hebt u of uw partner deze overwaarde helemaal gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van een andere woning (hoofdverblijf)?
U merkt het gehele bedrag van de aflossingsvrije lening aan als lening voor het hoofdverblijf.

U houdt niet gezamenlijk rekening
Beantwoord dan de volgende vraag met 'Nee':

Hebt u of uw partner deze overwaarde helemaal gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van een andere woning (hoofdverblijf)?

Uw partner heeft voor € 25.000 geen renteaftrek en moet kiezen of dit bedrag een annuïtaire lening of aflossingsvrije lening is. Uw partner kiest er bijvoorbeeld voor om van de annuïtaire lening van € 50.000 een bedrag van € 25.000 aan box 3 toe te rekenen. De aflossingsvrije lening van € 50.000 en het resterende bedrag van € 25.000 van de annuïtaire lening valt dan in box 1. Uzelf hebt geen keuze, want vanwege de aflossingsverplichting valt de annuïtaire lening van € 50.000 in box 1 en valt uw aflossingsvrije lening van € 50.000 in box 3.

De aflossing op de annuïtaire lening wordt daardoor voor een kwart (25.000/100.000) toegerekend aan box 3. De rente die toerekenbaar is aan de aflossingsvrije lening/annuïtaire lening in box 1 is aftrekbaar. De rente die toerekenbaar is aan de aflossingsvrije lening/annuïtaire lening in box 3, is niet aftrekbaar.

Negatieve overwaarde

Een negatieve overwaarde kan leiden tot een negatieve eigenwoningreserve. De overwaarde kan negatief zijn als de verkoopprijs na aftrek van de verkoopkosten lager is dan de hoogte van de eigenwoningschuld. U verkoopt de woning dan met verlies en u houdt een restschuld over. Ook deze negatieve overwaarde telt mee voor uw eigenwoningreserve, waardoor uw eigenwoningreserve dus afneemt.

Boete voor ontbinding van een koopovereenkomst

Hebt u een boete betaald voor de ontbinding van uw koopovereenkomst? Dan is de boete een negatieve overwaarde onder de volgende voorwaarden:

• De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning.

• De aankoop ging door onvoorziene omstandigheden niet door.

  Deze omstandigheden waren bij de ondertekening van de overeenkomst niet bekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als u of uw partner na de ondertekening van het voorlopige koopcontract ernstig ziek werd, waardoor de aankoop niet kon doorgaan.

Eigenwoningreserve en overlijden

De eigenwoningreserve gaat bij overlijden over naar de langstlevende (fiscale) partner. Het moment van overlijden is geen vervreemding of verwerving. Daarom wordt er door het overlijden geen eigenwoningreserve gevormd. Alleen een al bestaande eigenwoningreserve gaat over naar de langstlevende partner.

Bent u niet de fiscale partner van de overledene en erft u de woning? Dan gaat een eigenwoningreserve niet op u over.